Divorcer quand on est propriétaire : pourquoi il faut penser à l’indivision

Par Xavier Martinage

Publié le 24/01/2025 à 18h33, modifié le 27/01/2025 à 12h42

Source : https://www.capital.fr/immobilier/divorcer-quand-on-est-proprietaire-pourquoi-il-faut-penser-a-lindivision-1508464?utm_source=Club+Patrimoine&utm_campaign=3740c74ce0-Newsletter_28_01_2025&utm_medium=email&utm_term=0_273d2aa0d8-3740c74ce0-55377873

Se séparer d’un bien immobilier lors d’un divorce peut rapidement devenir un casse-tête. Faut-il vendre rapidement ? Louer le bien en attendant la fin de la procédure ? Une autre solution peut être l’indivision. Explications.

La France manque de logements. Début 2024, une étude détaillait même qu’il faudrait construire 400 000 logements chaque année jusqu’en 2030. Mais pour quelles raisons ? Il y a le vieillissement de la population, mais également les divorces qui jouent un rôle primordial. Justement, lorsqu’un couple divorce, que faut-il faire du bien acheté en commun ? Une des solutions est de vendre sa maison ou son appartement. Cependant, faut-il le faire avant ou après la procédure ? Les conséquences administratives et financières peuvent être importantes.

D’autant que selon le régime sous lequel vous vous êtes mariés, chacun ne récupérera pas la part qu’il espérait. Un des époux peut aussi racheter la part de l’autre, mais pourquoi ne pas opter pour l’indivision ? Comme l’indique TF1, cela peut être une solution plus ou moins pérenne car chacun conserve une quote-part. Cette procédure permet également de remettre une potentielle vente à plus tard et ne pas retarder le divorce, indiquent nos confrères. Surtout si le marché de l’immobilier est morose dans la région où vous résidez et que vous hésitez.

Une procédure à réaliser devant le notaire

L’indivision peut également être choisie dans le cas où un des deux époux cherche à racheter la part de l’autre, mais n’a pas encore tous les fonds. Si chacun parvient à se reloger entre-temps, cela peut être également le moyen de réaliser un investissement locatif afin de se partager à parts égales les loyers par exemple. Dans tous les cas, les deux époux doivent consentir à placer leur bien en indivision. Notez que si l’un des propriétaires souhaite mettre fin à l’indivision, l’autre devra soit accepter la vente du bien, soit racheter les parts de son conjoint.

En outre, il ne s’agit pas d’une procédure orale. L’acte doit être établi devant notaire, rappelle TF1, ce qui engendrera forcément quelques frais. L’acte doit enfin établir les conditions d’application comme, par exemple, si un des deux époux jouit du bien. Dernier élément à prendre en compte : chaque propriétaire est tenu de participer aux dettes liées au bien à hauteur de la part détenue.

L’indivision permet donc d’éviter de payer le droit de partage (droit d’enregistrement qui s’applique sur les partages de biens, de meubles et d’immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés), applicable au moment de la dissolution du patrimoine d’un couple. Réfléchissez donc bien avant de prendre votre décision !

Immobilier : les métropoles où les prix des appartements et des maisons dégringolent le plus depuis un an

Par Guilhem Pouiol / Publié le 14/01/2025 à 18h30, modifié le 15/01/2025 à 15h02

Source: https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-les-metropoles-ou-les-prix-des-appartements-et-des-maisons-degringolent-le-plus-depuis-un-an-1507979?utm_source=Club+Patrimoine&utm_campaign=a1cb55c231-Newsletter_15_01_2025&utm_medium=email&utm_term=0_273d2aa0d8-a1cb55c231-55377873

Les prix des logements anciens sont en recul depuis un an dans la majorité des métropoles françaises. Voici les agglomérations où les prix baissent le plus.

Le marché immobilier de l’ancien reprend des couleurs. La chute des prix des appartements et des maisons s’est nettement atténuée et atteignait -1,6% en fin d’année 2024 sur 12 mois glissant sur le plan national, contre -4,6% en mai 2024, selon le dernier baromètre des prix LPI / Iad. «La reprise des ventes de logements anciens qui s’est amorcée au début de 2024 a été particulièrement forte en fin d’année. Et le nombre de compromis signés en 2024 est quasiment identique à celui de 2023. Ainsi la baisse des prix des logements est progressivement devenue moins rapide», explique Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole du baromètre LPI / Iad.

En janvier 2025, le prix moyen du mètre carré dans l’ancien, appartement et maisons confondus, atteint ainsi 3 217 euros euros sur le plan national, soit une baisse de -1,6% sur un an. A noter que ce prix moyen a été établi sur la base des compromis de vente signés, et non des prix affichés par les vendeurs. Dans la plupart des grandes métropoles, la baisse des prix des logements anciens est encore plus marquée sur les douze derniers mois. Dans l’agglomération de Bordeaux, les prix des appartements ont par exemple reculé de -6,9% sur un an pour atteindre 3 788 euros par mètre carré en moyenne, soit la baisse la plus importante parmi les métropoles françaises. La chute des tarifs des maisons est encore plus impressionnante dans l’agglomération girondine avec un recul des prix qui s’élève à -8,1% sur les douze derniers mois pour atteindre 3 901 euros par mètre carré en moyenne.

La baisse des prix des appartements sur les douze derniers mois est également impressionnante dans les agglomérations de Lyon (-5,9%), Nantes (-4,7%) ou encore Toulouse (-3,6%). La région parisienne voit également les prix de ses maisons et appartements anciens dégringoler sur les 12 derniers mois, de respectivement -5% et -5,1%. Dans Paris intra-muros, les tarifs des logements reculent même dans tous les arrondissements sur les douze derniers mois, exceptés le 9eme (+1,1%).

Une baisse plus rapide en centre-ville

«Dans les grandes métropoles, les prix des appartements anciens reculent rapidement mais la baisse, qui ralentit au fil des mois, est très souvent plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie», poursuit Michel Mouillart. L’écart de prix entre le centre ville et la périphérie s’élève ainsi à environ 30 % sur la métropole du Grand Paris et entre 10 et 15 % dans les autres métropoles. En raison notamment des difficultés d’accès au crédit rencontrées par le ménage avec la hausse des taux, la demande s’est déplacée ces derniers mois vers les communes périphériques des grandes villes.

A noter que les métropoles de Strasbourg, Brest et Nancy échappent à la dynamique baissière et voient leurs prix stagner, voire augmenter sur les douze derniers mois. Dans ces agglomérations, les prix des appartements anciens repartent à la hausse, aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie. L’augmentation est souvent plus rapide dans les centre-ville, compte tenu de la pression de la demande sur ces marchés.

Fin du Pinel, PTZ élargi : les grands changements immobiliers pour 2025

Par Par Noah Sdiri – Publié le 28/12/2024 à 21h10

Source : https://www.actual-immo.fr/reglementations-locations-2025/?utm_source=Club+Patrimoine&utm_campaign=875ad23942-Newsletter_08_01_2025&utm_medium=email&utm_term=0_273d2aa0d8-875ad23942-55377873

L’année 2025 s’annonce comme un tournant majeur pour le secteur immobilier en France. Avec des changements réglementaires importants et la fin de certains dispositifs fiscaux, propriétaires et investisseurs vont devoir naviguer dans un nouveau cadre législatif. Entre l’interdiction progressive de louer des passoires thermiques, la suppression du dispositif Pinel et les ajustements autour des aides à la rénovation énergétique, une bonne préparation sera essentielle pour optimiser ses investissements.

Sommaire

La fin de la niche fiscale Pinel

Entré en vigueur en 2014, le dispositif Pinel a été l’une des principales incitations fiscales pour encourager l’investissement locatif dans des logements neufs.

Il permettait aux acheteurs de bénéficier d’importantes réductions d’impôts en échange de la mise en location du bien selon des conditions précises de loyers et de ressources des locataires.

Ce levier fiscal prendra fin au 31 décembre 2024, marquant ainsi un changement significatif.

Avec l’arrêt du Pinel, plusieurs scénarios sont envisageables. Les investisseurs devront peut-être se tourner vers d’autres dispositifs ou repenser leurs stratégies locatives.

La disparition de cette incitation pourrait également impacter le marché de la construction neuve, freinant potentiellement certaines dynamiques de développement urbain.

Vers quels dispositifs se tourner après Pinel ?

Avec la fin de cet avantage fiscal, il est crucial de chercher des alternatives :

  • Les nouvelles résidences meublées non professionnelles (LMNP) : Ces dernières bénéficient d’avantages tels que l’amortissement du bien, permettant de réduire l’imposition sur les loyers perçus.
  • Le déficit foncier : Investir dans des immeubles nécessitant des travaux peut être rentable grâce à la déduction des déficits imputables sur le revenu global.
  • Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : Elles restent populaires pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant de revenus réguliers sans gestion quotidienne.

Maintien des aides MaPrimeRénov’

Pour dynamiser encore les efforts de transition énergétique, MaPrimeRénov’ sera maintenue en 2025.

Cette aide vise à financer des travaux de rénovation énergétique, allant des gestes simples comme le changement de fenêtres jusqu’aux rénovations plus complexes comme l’installation de chaudières écologiques.

L’objectif est clair : rendre les bâtiments plus économes en énergie et moins polluants.

Cela représente une opportunité considérable pour les propriétaires souhaitant valoriser leur patrimoine immobilier.

En optimisant la performance énergétique de leurs biens, ils peuvent non seulement réduire leurs factures énergétiques mais aussi augmenter la valeur locative et marchande de leur investissement.

Comment profiter pleinement de MaPrimeRénov’ ?

Voici quelques conseils pour bénéficier au maximum de cette aide :

  • Bilan énergétique préalable : Réalisez un audit complet pour identifier les postes de consommation énergétique prioritaires.
  • Optimisation des travaux : Privilégiez des améliorations majeures comme l’isolation thermique ou la modernisation du système de chauffage.
  • Expertise certifiée : Faites appel à des professionnels Reconnu Garant de l’Environnement (RGE) pour garantir des travaux éligibles à MaPrimeRénov’.

Impact sur les locations touristiques

Dès 2025, les règles concernant les meublés touristiques seront renforcées avec une obligation d’enregistrement dans toutes les communes, et pas seulement dans les zones tendues.

Cette mesure vise à mieux contrôler le nombre et l’usage de ces logements afin de protéger le marché locatif traditionnel et d’assurer une concurrence équitable.

Pour les propriétaires de meublés touristiques, cela signifie davantage de formalités mais aussi une plus grande régularisation de leur activité.

Ils devront veiller à respecter scrupuleusement les nouvelles obligations pour éviter des sanctions potentielles.

Quelles sont les mesures concrètes à prendre ?

Pour rester conforme aux nouvelles directives :

  • Inscription obligatoire : Enregistrez votre logement auprès des autorités communales dès le début de l’année.
  • Documentation requise : Tenez à jour tous les documents nécessaires pour prouver la conformité de votre activité.
  • S’adapter aux quotas : Gardez-vous informé des éventuelles limitations imposées par votre commune.

Nouvelle extension du prêt à taux zéro

Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs, car le prêt à taux zéro (PTZ) verra son champ d’application élargi à partir de février 2025. Désormais, tous les logements neufs seront éligibles à cette mesure sur l’ensemble du territoire français, facilitant ainsi l’accès à la propriété pour beaucoup de ménages.

Ce soutien financier est particulièrement apprécié pour son absence d’intérêts et sa période différée de remboursement. Il permet de compléter efficacement un plan de financement immobilier, surtout pour les primo-accédants.

Qui peut bénéficier du PTZ ?

Quelques critères pour accéder au prêt à taux zéro :

  • Condition de résidence : Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur.
  • Plafonds de ressources : Les revenus du ménage doivent respecter certains seuils fixés par la législation.
  • Qualité du bien : Seuls les logements neufs ou assimilés, respectant des normes environnementales strictes, sont éligibles.

En résumé, 2025 ouvrira une nouvelle page pour l’immobilier avec des mutations qui toucheront tant les dispositifs fiscaux que les aides à la rénovation et la réglementation des locations.

Propriétaires et investisseurs feront face à un paysage remodelé qu’il est essentiel de comprendre et anticiper pour saisir les meilleures opportunités.

Sources

Les taux de crédit immobilier vont-ils chuter sous les 3% en 2025?

Par Guillaume Errard / Mis à jour le 06/01/25 06:00 / Publié le 06/01/25 06:00

Source: https://immobilier.lefigaro.fr/article/les-taux-de-credit-immobilier-vont-ils-chuter-sous-les-3-en-2025_fd3ee4b0-c9e6-11ef-b2d3-88deaa41d234/?utm_source=Club%20Patrimoine&utm_campaign=ed131b280a-Newsletter_06_01_2025&utm_medium=email&utm_term=0_273d2aa0d8-ed131b280a-55377873

La France n’a pas de budget et emprunte de l’argent à un taux de plus en plus élevé. Pourtant, les taux de crédit continuent de baisser. Jusqu’à quand cette situation inédite pourra-t-elle perdurer?

Côté crédit, 2025 commence aussi bien que 2024 s’est achevée. Les taux de crédit continuent de baisser. Une situation tellement inattendue qu’il faut en profiter. En l’absence d’adoption du Budget, c’est pourtant le flou le plus total pour les emprunteurs. D’ailleurs, les investisseurs ne s’y trompent pas. Le taux d’emprunt de la France flambe en ce début d’année. Il égalise son plus haut niveau de l’année dernière (environ 3,3%). Les écarts avec nos voisins européens, ne cessent de croître (environ +0,9 avec l’Allemagne!).

De quoi craindre une remontée des taux? Que nenni! Actuellement, ils évoluent entre 3,3% et 3,4% sur 20 et 25 ans, en moyenne. «L’instabilité politique n’a pour l’instant pas eu d’impact sur les taux de crédit qui continuent de légèrement baisser quelle que soit la durée d’emprunt», se réjouit Fabienne Laborde, directrice des opérations de Le Partenaire.fr, courtier en crédit immobilier. Ils devraient continuer de baisser, à en croire les experts du courtage. Au moins au premier semestre. Pour le second, c’est plus flou.

Le début d’année est synonyme d’enthousiasme du côté des banques qui veulent engranger un maximum de nouveaux dossiers. La preuve en chiffres: la production de crédits s’est envolée de plus de 50% entre mars et octobre 2024, selon la Banque de France. «La concurrence entre les banques reste de mise en cette nouvelle année», assure Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi qui ose un pronostic plutôt audacieux: un taux moyen à 2,5% d’ici la fin de l’année. «Sauf aléas politiques», ajoute-t-elle. Or, ce sont justement les incertitudes autour du nouveau gouvernement qui font les gros titres du moment.

Vers la fin de la baisse des prix?

Bien qu’ils confirment la baisse des taux en ce début 2025, les concurrents de Cafpi sont plus prudents. «La baisse devrait atteindre en janvier un plancher de 3% sur 20 ans et 3,2/3,25% sur 25 ans, pronostique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Je m’attends ensuite à une stabilisation des taux durant le premier semestre 2025.» Une perspective qui pourrait satisfaire, toutefois, certains ménages qui ont emprunté à 4% sur 25 ans. L’écart de taux doit être d’au minimum 0,7% voire 1% et il faut avoir remboursé moins d’un tiers de son prêt pour que la renégociation soit rentable.

Pas sûr donc que la barre des 3% soit enfoncée. En moyenne. Car actuellement, il est possible d’emprunter à moins de 3%, notamment sur 20 ans. Mais cet avantage concerne avant tout les excellents dossiers. Les autres risquent de devoir se contenter d’au mieux 3%. Un taux qui, au regard du contexte politique, serait appréciable. «Aujourd’hui, les taux pratiqués sont inférieurs de plus de 1% à ceux proposés au plus haut en décembre 2023, souligne Caroline Arnould. Or, 1% d’écart sur un prêt de 200.000 euros sur 25 ans, représente une économie de 25.000 euros.»

Sans compter la baisse généralisée des prix de l’immobilier. Jusqu’à -5% à Reims et Nantes sur les 12 derniers mois, selon la Fédération nationale de l’immobilier. Et c’est cela, le bémol: ces reculs sont encore trop faibles pour inciter plus de ménages à acheter un logement. Pire: «Les prix se stabilisent depuis février 2024 après avoir connu la plus forte baisse depuis 15 ans», déclare Loïc Cantin, président de la Fnaim. La preuve: les prix n’ont reculé «que» de 0,8% en un an en France, de 0,4% à Paris. Et ont même augmenté de 0,8% dans les communes rurales. Seuls le top 10 (hors Paris) et la région parisienne affichent des baisses plus élevées sur les 12 derniers mois. Et encore, elles restent très limitées: entre -2% et -4%.