Maîtriser votre revenu imposable

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

• Récupération de la TVA : Dans certains cas, vous pouvez récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’acquisition, notamment pour les résidences de services (étudiants, seniors, affaires, etc.).
• Revenus locatifs non imposables :
• Grâce à la fiscalité avantageuse du régime LMNP, vos revenus locatifs peuvent être non imposables ou faiblement imposés pendant 20 à 30 ans.
• Cela génère une économie d’impôt conséquente, tout en vous permettant de constituer un patrimoine solide.
• Flexibilité fiscale : Le dispositif LMNP est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux, comme les déficits fonciers ou les avantages liés aux travaux de rénovation.
• Patrimoine diversifié : Idéal pour diversifier vos investissements avec un risque locatif modéré grâce à des biens souvent bien situés et prisés par les locataires.

1. Investir dans un bien immobilier meublé : Le logement doit inclure un mobilier adapté à une occupation immédiate (cuisine équipée, lit, table, etc.).
2. Tenir une comptabilité BIC :
• Les revenus locatifs doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Une comptabilité spécifique est nécessaire pour bénéficier du régime réel d’imposition et amortir le bien.

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

• Récupération de la TVA : Comme pour le LMNP, il est possible de récupérer la TVA sur l’acquisition dans certaines situations.
• Revenus complémentaires nets d’impôts : Avec la fiscalité avantageuse du statut LMP, vous pouvez bénéficier de revenus locatifs complémentaires tout en réduisant leur fiscalité.
• Réduction de l’IFI : L’immobilier locatif meublé peut, sous certaines conditions, être exclu de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• Exonération des plus-values : Après 5 ans d’activité et sous certaines conditions, vous pouvez être exonéré d’impôt sur les plus-values en cas de revente.
• Transmission avantageuse : Le statut LMP permet une transmission patrimoniale optimisée avec une fiscalité réduite.
• Couverture sociale : En tant que LMP, vous bénéficiez d’une affiliation au régime de protection sociale des indépendants.

1. Recettes locatives supérieures à 23 000 € : Les loyers bruts (charges comprises) perçus par l’ensemble du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur une année civile.
2. Recettes locatives supérieures aux autres revenus d’activité : Les revenus locatifs doivent être supérieurs au total des autres revenus professionnels du foyer (salaires, autres BIC, etc.).

• Le statut de LMP n’exige pas d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).
• Sanction en cas de non-respect : Toute infraction aux engagements de location entraîne la perte des avantages fiscaux.

Nue-Propriété

• Aucun risque locatif : Vous n’êtes pas concerné par les éventuelles vacances locatives ou impayés, car la gestion revient à l’usufruitier.
• Aucun frais ou souci de gestion : Les charges, taxes et travaux d’entretien sont intégralement à la charge de l’usufruitier.
• Investissement réduit : Le prix d’acquisition en nue-propriété est diminué de 40 à 50 % par rapport à la pleine propriété, ce qui optimise votre rentabilité.
• Fiscalité optimisée :
• Élimination de l’IFI : Les biens en nue-propriété ne sont pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
• Réduction ou suppression des revenus fonciers imposables, car vous ne percevez pas les loyers directement.
• Rentabilité sécurisée : À la fin de la période de démembrement (15 à 20 ans), vous récupérez automatiquement la pleine propriété, généralement avec un bien remis à neuf.

1. Acquérir un bien en démembrement temporaire : La nue-propriété est séparée de l’usufruit pour une durée définie (en général 15 à 20 ans).
2. Gestion par un bailleur institutionnel : L’usufruitier, souvent un bailleur professionnel, prend en charge la location et l’entretien du bien durant toute la durée du démembrement.