Créer une SCI familiale, un avantage pour organiser sa succession

Source : https://www.capital.fr/votre-argent/creer-une-sci-familiale-un-avantage-pour-organiser-sa-succession-1277261

Par Fabien Bordu Mis à jour le 08/04/2024 à 11h41

Monter une société civile immobilière (SCI) afin de gérer ses biens locatifs présente de nombreux avantages successoraux. Les démarches sont simples. Nos conseils pour profiter au mieux de cette opération.

La SCI permet d’abord de transmettre son patrimoine à moindre coût fiscal. Elle est aussi utile pour prévenir d’éventuelles mésententes entre ses héritiers ou protéger son concubin d’un décès. De plus en plus de familles y recourent. Encore faut-il bien connaître ses règles de fonctionnement pour en profiter au mieux de ses intérêts et de ceux de ses proches.

Statuts de la SCI

Faites appel à un notaire ou à un avocat pour bien verrouiller le contrat. Contrairement à ce que l’on pense, créer une SCI n’est pas très compliqué. La principale formalité consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les futurs associés, c’est-à-dire les membres de la famille inclus dans le projet, de prévoir les règles de gestion qui s’imposeront à eux (modalités de revente des parts, dates de tenue des assemblées…), sans oublier de définir le rôle exact du gérant de la SCI (souvent un des parents) vis-à-vis des tâches administratives à effectuer, telles que la sélection des locataires, l’encaissement des loyers, l’entretien des locaux ou l’établissement des bilans comptables.

Vous pouvez vous inspirer des statuts de SCI types disponibles sur Internet. Mieux vaut cependant opter pour du sur-mesure, car chaque projet est unique. La solution est alors de passer par un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier, sachant que leur intervention n’est pas donnée : tablez entre 2 000 et 3 000 euros de frais selon l’importance du dossier à traiter. Une fois les statuts de la société rédigés, il ne restera plus qu’à les rendre publics en les déposant au tribunal de commerce.

Fonctionnement

Certaines obligations comptables peuvent être confiées à un professionnel. La bonne marche d’une SCI doit nécessairement être assurée par un gérant, le plus souvent l’un des parents. Il décidera librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (les enfants n’auront pas leur mot à dire). Mais c’est une charge de travail assez lourde, dont il faut bien quantifier le contenu dès le départ et, éventuellement, le niveau de rémunération.

Plusieurs tâches doivent en effet être assumées par ce gérant : recherche des locataires, rédaction des baux, répartition des charges, entretien des locaux… Il y a aussi du travail à faire sur le plan comptable, comme le suivi des relevés bancaires, des chèques émis et des loyers perçus. Sans oublier les obligations sociales : convocation des associés et tenue des assemblées, envoi des procès-verbaux… Au besoin, certaines de ces tâches pourront être sous-traitées à un expert-comptable.

Transmission

Vos parts se donneront aisément et avec un joli bonus fiscal. La division d’un logement en parts sociales permet de donner des parts en franchise d’impôts jusqu’à v euros par enfant (soit l’abattement légal entre parents et enfants, renouvelable tous les quinze ans). Mais, outre le fait que cette donation peut se faire à l’euro près, de manière à optimiser le dispositif (chose impossible à réaliser avec un bien classique), au-delà du montant de 100 000 euros, les parts supportent des droits moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct. En effet, divisé en parts sociales, le logement perd 15% de sa valeur du fait de sa moindre liquidité.

Notez aussi qu’en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et pour la même raison, un tel bien bénéficie d’un abattement de 10%.

Impôts

Optez pour le régime de la taxation des revenus si vous investissez sur le long terme. Concernant l’imposition des revenus de la SCI, vous avez le choix : opter pour l’impôt sur les sociétés afin d’alléger la ponction (15% jusqu’à 42 500 euros). Mais attention à la revente : la plus-value, imposée comme les loyers, est calculée en réintégrant les amortissements réalisés (2 à 3% du prix d’achat ont pu être déduits chaque année des bénéfices de la SCI), et sans aucun abattement pour la durée de détention. Si les biens prennent beaucoup de valeur, attendez-vous à une note salée !

Le régime de l’impôt sur le revenu (seconde option) est généralement moins attractif pour les loyers encaissés, mais il est plus intéressant pour la plus-value : 19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux, sachant qu’avec les abattements légaux l’exonération totale sera acquise respectivement au bout de vingt-deux et trente ans. A privilégier si on investit dans la pierre sur le long terme.

Un mauvais plan pour les couples mariés ou pacsés

Contrairement aux concubins, les couples mariés ou pacsés qui souhaitent se protéger mutuellement n’ont pas intérêt à acheter leur résidence principale via une SCI. En cas de décès, vis-à-vis des héritiers, le survivant perdrait alors le droit de jouissance du bien auquel il peut habituellement prétendre. Il ne pourrait pas non plus en obtenir l’attribution préférentielle. A éviter, donc, d’autant qu’au sein d’un couple marié ou pacsé, l’achat sous le régime classique de l’indivision n’a rien de pénalisant : les biens légués au survivant sont exonérés d’impôts.

Projet Loi de finance 2024 : les derniers changements sur le statut LMNP

Source : https://www.lejdd.fr/societe/projet-loi-de-finance-2024-les-derniers-changements-sur-le-statut-lmnp-143450

Découvrez les récents changements du statut LMNP dans le projet de Loi de Finance 2024 et leurs impacts sur les investisseurs immobiliers.

LP Promotion 04/04/2024 à 09:30

Pour de nombreux investisseurs en immobilier locatif, notamment sous le régime LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel), l’année 2024 s’annonce particulièrement cruciale. Et pour cause, la Loi de Finance 2024, validée par le Conseil constitutionnel le 28 décembre dernier, apporte son lot de changements significatifs à ce régime.

Découvrez sans plus tarder les modifications apportées par la Loi de Finance 2024 pour le statut LMNP et ses conséquences sur l’investissement locatif de demain.

Rappel : définition du statut LMNP

En vigueur depuis 1949, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s’applique aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Bien que certaines conditions soient requises pour être éligible, cette option est accessible par tous les contribuables français qui souhaitent avoir un complément de revenusou  préparer leur retraite.

Les critères d’éligibilité sont les suivants :

  • Le bien loué doit être équipé de meubles en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre normalement (literie, meubles de rangement, ustensiles de cuisine, etc). La liste précise des biens obligatoires est disponible sur le site du service public ;
  • Le plafond de revenus annuels ne doit pas excéder 23 000 €, ou moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal ;
  • Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublé professionnel (LMP).

Les revenus générés par l’activité LMNP sont soumis à l’imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC, permettant un abattement de 50 %, et lerégime réel, qui autorise l’amortissement du bien.

Enfin, le statut LMNP convient à différents types de biens, dont les résidences de services et les biens classiques, qu’ils soient neufs ou anciens.

Projet de Loi de Finances 2024 : quels changements pour le statut LMNP ?

Le Projet de Loi de Finances 2024, adopté en première partie en octobre 2023, a pour objectif de résoudre la crise du logement en favorisant les résidences principales.

Dans le cadre de cette loi, deux modifications majeures sont prévues pour les LMNP.

Fin du seuil spécifique micro-BIC

Le premier changement prévu dans l’amendement adopté par le gouvernement concerne la suppression du seuil de chiffre d’affaires spécifique ainsi que du taux d’abattement propre aux meublés classés de tourisme en régime micro.

Autrement dit, davantage de propriétaires pourraient dépasser le seuil, les soumettant ainsi au régime réel d’imposition. Cela peut s’avérer plus contraignant sur le plan administratif et fiscal.

Réintégration des amortissements au calcul de la plus-value

La Loi de Finances 2024 prévoit également d’inclure de nouveau les amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée.

Jusqu’ici, les loueurs en meublé non professionnels profitaient du régime des plus-values immobilières des particuliers. Selon ce régime, la plus-value imposable était déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier, sans prendre en compte les amortissements déduits.

Cette réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, introduite par la loi, pourrait entraîner une augmentation notable de l’impôt à payer lors de la revente.

PLF 2024 : Quelles conséquences pour les propriétaires ?

Ces modifications ne sont pas sans conséquence pour les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP.

En effet, la suppression du seuil spécifique du régime micro-BIC appliqué aux meublés de tourisme se traduit par une hausse de la base imposable pour les propriétaires. Cette augmentation découle de la réduction du taux d’abattement forfaitaire pour frais, passant de 71% à 50%. En conséquence, les propriétaires se retrouvent avec un revenu imposable plus élevé, susceptible d’entraîner une hausse de l’impôt sur le revenu à verser.

Mais ce n’est pas tout. Lors de la revente d’un bien sous le régime LMNP, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pourrait également avoir des répercussions importantes sur l’impôt à verser.

Afin de pallier cela, plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires de ces biens locatifs sous le régime LMNP. Par exemple, passer au régime réel d’imposition ou dans une SCI à l’IS permettrait de profiter d’une fiscalité plus avantageuse. À vous d’étudier la solution la plus avantageuse en fonction de votre situation !