Découvrez les récents changements du statut LMNP dans le projet de Loi de Finance 2024 et leurs impacts sur les investisseurs immobiliers.
LP Promotion 04/04/2024 à 09:30
Pour de nombreux investisseurs en immobilier locatif, notamment sous le régime LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel), l’année 2024 s’annonce particulièrement cruciale. Et pour cause, la Loi de Finance 2024, validée par le Conseil constitutionnel le 28 décembre dernier, apporte son lot de changements significatifs à ce régime.
Découvrez sans plus tarder les modifications apportées par la Loi de Finance 2024 pour le statut LMNP et ses conséquences sur l’investissement locatif de demain.
Rappel : définition du statut LMNP
En vigueur depuis 1949, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s’applique aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Bien que certaines conditions soient requises pour être éligible, cette option est accessible par tous les contribuables français qui souhaitent avoir un complément de revenusou préparer leur retraite.
Les critères d’éligibilité sont les suivants :
- Le bien loué doit être équipé de meubles en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre normalement (literie, meubles de rangement, ustensiles de cuisine, etc). La liste précise des biens obligatoires est disponible sur le site du service public ;
- Le plafond de revenus annuels ne doit pas excéder 23 000 €, ou moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal ;
- Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublé professionnel (LMP).
Les revenus générés par l’activité LMNP sont soumis à l’imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC, permettant un abattement de 50 %, et lerégime réel, qui autorise l’amortissement du bien.
Enfin, le statut LMNP convient à différents types de biens, dont les résidences de services et les biens classiques, qu’ils soient neufs ou anciens.
Projet de Loi de Finances 2024 : quels changements pour le statut LMNP ?
Le Projet de Loi de Finances 2024, adopté en première partie en octobre 2023, a pour objectif de résoudre la crise du logement en favorisant les résidences principales.
Dans le cadre de cette loi, deux modifications majeures sont prévues pour les LMNP.
Fin du seuil spécifique micro-BIC
Le premier changement prévu dans l’amendement adopté par le gouvernement concerne la suppression du seuil de chiffre d’affaires spécifique ainsi que du taux d’abattement propre aux meublés classés de tourisme en régime micro.
Autrement dit, davantage de propriétaires pourraient dépasser le seuil, les soumettant ainsi au régime réel d’imposition. Cela peut s’avérer plus contraignant sur le plan administratif et fiscal.
Réintégration des amortissements au calcul de la plus-value
La Loi de Finances 2024 prévoit également d’inclure de nouveau les amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée.
Jusqu’ici, les loueurs en meublé non professionnels profitaient du régime des plus-values immobilières des particuliers. Selon ce régime, la plus-value imposable était déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier, sans prendre en compte les amortissements déduits.
Cette réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, introduite par la loi, pourrait entraîner une augmentation notable de l’impôt à payer lors de la revente.
PLF 2024 : Quelles conséquences pour les propriétaires ?
Ces modifications ne sont pas sans conséquence pour les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP.
En effet, la suppression du seuil spécifique du régime micro-BIC appliqué aux meublés de tourisme se traduit par une hausse de la base imposable pour les propriétaires. Cette augmentation découle de la réduction du taux d’abattement forfaitaire pour frais, passant de 71% à 50%. En conséquence, les propriétaires se retrouvent avec un revenu imposable plus élevé, susceptible d’entraîner une hausse de l’impôt sur le revenu à verser.
Mais ce n’est pas tout. Lors de la revente d’un bien sous le régime LMNP, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pourrait également avoir des répercussions importantes sur l’impôt à verser.
Afin de pallier cela, plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires de ces biens locatifs sous le régime LMNP. Par exemple, passer au régime réel d’imposition ou dans une SCI à l’IS permettrait de profiter d’une fiscalité plus avantageuse. À vous d’étudier la solution la plus avantageuse en fonction de votre situation !