Plusieurs grandes fédérations de propriétaires – l’UNPI, Plurience et l’Afic – ont présenté une proposition de dispositif fiscal destiné à relancer l’investissement locatif privé. Le texte a été formalisé sous la forme d’une proposition de loi transmise à plusieurs groupes parlementaires.
L’objectif est de créer un nouveau cadre incitatif, plus lisible et plus adapté que les dispositifs existants ou en extinction comme Pinel, Denormandie ou Cosse.
Un amortissement de 2 % par an pendant 30 ans
Le cœur de la proposition repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal linéaire : les bailleurs pourraient déduire 2 % par an pendant 30 ans, soit 60 % de la valeur du bien immobilier (hors foncier)¹. Cette déduction s’appliquerait aux revenus fonciers générés par la mise en location du bien.
Le logement concerné devra être neuf ou ancien faisant l’objet de travaux de rénovation, et faire l’objet d’un engagement de location d’au moins 9 ans.
Des conditions souples mais ciblées
Contrairement au dispositif Pinel, cette proposition ne fixe pas de plafond de loyer nationalisé, mais prévoit un encadrement basé sur le marché local. L’objectif est de favoriser une adaptation fine à la réalité des zones tendues.
Le bien devra en effet être situé dans une zone où la tension locative est avérée, afin d’orienter l’investissement là où les besoins sont les plus pressants.
Une condition de performance énergétique minimale serait également exigée, en cohérence avec les objectifs de rénovation du parc locatif et l’interdiction progressive des logements les plus énergivores.
Un dispositif conçu pour remplacer les mécanismes existants
Les fédérations souhaitent faire de ce dispositif une alternative aux mesures actuelles qui arrivent à échéance ou dont l’efficacité est contestée. Le dispositif Pinel, notamment, prendra fin fin 2024. D’autres, comme Denormandie, sont jugés trop complexes ou trop restreints dans leur champ d’application.
En créant un cadre basé sur l’amortissement, les porteurs de la proposition veulent simplifier l’accès au bénéfice fiscal et favoriser une logique patrimoniale à long terme, en rupture avec les logiques de défiscalisation à durée limitée.
Une réponse à la crise de l’investissement locatif
Cette initiative intervient dans un contexte où l’investissement locatif privé recule fortement. Les données récentes montrent un désengagement progressif des bailleurs particuliers, lié à la hausse des taux, à la fiscalité jugée peu lisible, et à l’incertitude réglementaire.
Les représentants des propriétaires alertent sur un risque de décrochage durable de l’offre locative, qui viendrait aggraver les tensions dans les zones urbaines déjà marquées par la rareté des logements accessibles.
Ils appellent donc à une réaction rapide du législateur pour créer un mécanisme durable, attractif et adapté à la réalité du marché locatif privé.
La loi de finances pour 2025, qui sera prochainement promulguée, exonère de droits de mutation à titre gratuit certaines donations familiales allouées à l’achat d’un logement. Voici dans quelles conditions.
Même si, grâce à la baisse des taux de crédit, les banques exigent un peu moins d’apport personnel qu’il y a un an, celui-ci doit représenter au moins 10% de votre achat immobilier pour vous permettre de décrocher un prêt. Ce qui impose par exemple de disposer de pas moins de 20 000 euros d’apport personnel pour financer l’achat d’un appartement vendu 200 000 euros. Pas évident, pour un primo-accédant, de disposer de telles économies. Bonne nouvelle, la loi de finances pour 2025, qui devrait être promulguée dans les prochains jours, exonère temporairement d’impôt (de droits de mutation à titre gratuit, précisément) les sommes d’argent données par les parents, grands-parents et arrière-grands-parents à leurs enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants pour l’achat d’un logement en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ou neuf, c’est-à-dire construit depuis cinq ans au plus.
Si vous n’avez ni enfants ni petits-enfants, cette exonération vaut pour les dons à vos neveux et nièces. Elle s’applique dans la limite de 100 000 euros alloués par un même donateur à un même donataire (la personne qui reçoit), et de 300 000 euros reçus par donataire. Ce dernier doit par ailleurs affecter cette somme à l’achat d’un logement neuf au plus tard six mois après l’avoir reçue.
Une mesure cumulable avec les abattements classiques en ligne directe
L’exonération vaut également si la somme d’argent reçue est affectée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, financés par l’aide publique MaPrimeRénov’, dans le logement dont le donataire est propriétaire et qu’il utilise à titre de résidence principale pendant cinq ans au moins après leur achèvement. De la même façon, le donataire qui achète un logement neuf ou en Vefa doit l’utiliser comme résidence principale pendant au moins cinq ans à partir de la date d’acquisition, ou le louer à titre de résidence principale pendant cinq ans minimum, pour être exonéré d’impôt sur le don reçu. A noter que le donataire ne peut pas louer le logement à un membre de son foyer fiscal, par exemple à l’un de ses enfants, sinon il perd le bénéfice de l’exonération d’impôt.
Celle-ci s’appliquera aux sommes d’argent données dès lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025 et jusqu’au 31 décembre 2026. Est-elle cumulable avec la mesure qui permet à chaque parent de donner 100 000 euros à un enfant sans que celui-ci ait à payer des droits de mutation à titre gratuit ? «A mon sens, oui», répond Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. «A priori, oui», renchérit Karen Berdugo, avocate fiscaliste à Paris.«Les deux mesures sont cumulables», confirme Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, qui demandait cette exonération aux pouvoirs publics depuis le début de la crise du secteur, il y a plus de deux ans. Une exonération similaire avait vu le jour sous le gouvernement Balladur, lors de la crise immobilière du début des années 1990.
Se séparer d’un bien immobilier lors d’un divorce peut rapidement devenir un casse-tête. Faut-il vendre rapidement ? Louer le bien en attendant la fin de la procédure ? Une autre solution peut être l’indivision. Explications.
La France manque de logements. Début 2024, une étude détaillait même qu’il faudrait construire 400 000 logements chaque année jusqu’en 2030. Mais pour quelles raisons ? Il y a le vieillissement de la population, mais également les divorces qui jouent un rôle primordial. Justement, lorsqu’un couple divorce, que faut-il faire du bien acheté en commun ? Une des solutions est de vendre sa maison ou son appartement. Cependant, faut-il le faire avant ou après la procédure ? Les conséquences administratives et financières peuvent être importantes.
D’autant que selon le régime sous lequel vous vous êtes mariés, chacun ne récupérera pas la part qu’il espérait. Un des époux peut aussi racheter la part de l’autre, mais pourquoi ne pas opter pour l’indivision ? Comme l’indique TF1, cela peut être une solution plus ou moins pérenne car chacun conserve une quote-part. Cette procédure permet également de remettre une potentielle vente à plus tard et ne pas retarder le divorce, indiquent nos confrères. Surtout si le marché de l’immobilier est morose dans la région où vous résidez et que vous hésitez.
Une procédure à réaliser devant le notaire
L’indivision peut également être choisie dans le cas où un des deux époux cherche à racheter la part de l’autre, mais n’a pas encore tous les fonds. Si chacun parvient à se reloger entre-temps, cela peut être également le moyen de réaliser un investissement locatif afin de se partager à parts égales les loyers par exemple. Dans tous les cas, les deux époux doivent consentir à placer leur bien en indivision. Notez que si l’un des propriétaires souhaite mettre fin à l’indivision, l’autre devra soit accepter la vente du bien, soit racheter les parts de son conjoint.
En outre, il ne s’agit pas d’une procédure orale. L’acte doit être établi devant notaire, rappelle TF1, ce qui engendrera forcément quelques frais. L’acte doit enfin établir les conditions d’application comme, par exemple, si un des deux époux jouit du bien. Dernier élément à prendre en compte : chaque propriétaire est tenu de participer aux dettes liées au bien à hauteur de la part détenue.
L’indivision permet donc d’éviter de payer le droit de partage (droit d’enregistrement qui s’applique sur les partages de biens, de meubles et d’immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés), applicable au moment de la dissolution du patrimoine d’un couple. Réfléchissez donc bien avant de prendre votre décision !
Prix qui se dégonflent, construction à l’arrêt, marché locatif sous pression. L’heure est grave dans l’immobilier. La crise qui touche la France actuellement est multiforme. Tour d’horizon d’une situation qui concerne tous les Français et qui force le gouvernement à réagir.
C’est un fait : la France traverse une grave crise du logement. Les alertes se sont multipliées ces derniers mois dans le secteur. Car tous les pans du métier sont touchés : la vente dans le neuf, dans l’ancien et même le locatif.
Cette grave crise, appelée à durer, est multifactorielle : flambée des coûts de construction, baisse du pouvoir d’achat des Français, durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier ou encore nouvelles normes énergétiques… Face à l’amplification du phénomène, le gouvernement a été forcé de réagir en proposant un plan logement dont certaines mesures doivent encore être précisées.
Retour sur les grands points noirs du secteur immobilier, secoué depuis le début de l’année 2023.
· Le marché du neuf à l’arrêt
S’il fallait choisir un point de départ à la crise du logement, ce serait peut-être celui de l’effondrement du marché de l’immobilier neuf.
Les réservations d’appartements, qui ont déjà chuté de près de 25 % sur un an en 2022, se sont nettement aggravées depuis le début de l’année (-34 %). Elles ont atteint le niveau le plus bas enregistré depuis dix ans par la Fédération des promoteurs immobiliers, la FPI. La chute a même atteint 52 % pour les réservations des particuliers. L’investissement dans l’immobilier résidentiel s’est, lui, effondré de 83 % à 530 millions d’euros au premier trimestre 2023, par rapport à la même période un an plus tôt.
-34 %
C’est le pourcentage de réservations d’appartements neufs en moins depuis le début de l’année 2023.
Les ventes de maisons neuves (hors lots de maisons vendus par des promoteurs) ont, elles, chuté de plus de 31,3 % l’an dernier, selon Pôle Habitat FFB, à 96.000 unités. Le rebond post-Covid a fait long feu. Pour la fédération de constructeurs, « une telle dégradation n’avait jamais été observée auparavant, même pendant la crise des subprimes de 2008-2009 ».
· Les ventes en berne dans l’immobilier ancien
Prix très hauts, fin de l’argent facile, doute sur les passoires thermiques… autant d’explications au net ralentissement du marché immobilier de l’ancien tout au long de l’année dernière. C’est l’autre pendant de cette crise majeure.
2022 aura été marquée par l’instabilité, les ventes ont entamé leur lente décrue. Mais le volume de transactions (des logements anciens, NDLR) à 1,13 million sur douze mois à fin septembre, reste très élevé », indiquait en fin d’année dernière, Edouard Grimond, porte-parole du bureau du Conseil supérieur du notariat. La décélération s’est surtout accentuée sur les trois derniers mois de 2022.
Selon le cabinet d’études Xerfi, les ventes au niveau national devraient reculer de -10 % à -15 %, pour terminer en deçà de la barre du million de transactions, autour de 985.000 unités en 2023, l’équivalent du creux atteint à l’été 2020 pendant la crise sanitaire.
Les prévisions de la Fédération nationale de l’immobilier sont encore plus sombres. La FNAIM anticipe un « atterrissage » à 950.000 transactions sur un an à fin 2023. Soit une baisse annuelle de 15 % par rapport à 2022. « C’est une chute brutale, Cela représente 150.000 transactions en moins », commente le président de l’organisation, Loïc Cantin.
Pas de quoi faire baisser les prix pour autant. Sur la plateforme d’annonces Bien’Ici, les prix affichés étaient encore en hausse de 6 % en moyenne, fin mars, par rapport à il y a un an. « Les vendeurs n’ont pas encore accepté le nouveau cadre du marché de l’immobilier. C’est notamment pour cela que les prix baissent lentement, mais ne flanchent pas », confirme Yann Jéhanno, le président de Laforêt Immobilier.
Bloqués par l’augmentation des taux d’intérêt, et l’inflation en général, les acheteurs sont de moins en moins nombreux. Le pouvoir d’achat immobilier (calculé en divisant la capacité d’emprunt des ménages sur vingt ans par le prix moyen au mètre carré des logements vendus) a perdu 4 mètres carrés sur les neuf premiers mois de 2022, à 80 m2. En conséquence, les négociations s’allongent et avec, les délais de vente.
Après plusieurs reports, l’audit énergétique obligatoire est entré en vigueur le 1er avril 2023 pour toute vente d’une maison ou d’un immeuble en mono propriété passoire thermique. Cet audit – valable cinq ans – doit indiquer aux acheteurs le type et le montant des travaux à réaliser – selon différents scénarios – pour améliorer l’étiquette du bien visé.
Mécaniquement, le nombre de passoires thermiques mises en vente a augmenté. De quoi saturer le marché de l’ancien. Les biens classés G, au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), représentaient, au premier trimestre 2020, 3 % des transactions. C’était 7 % au troisième trimestre 2022. Pour les F, la proportion est passée de 9 % à 10 %. Or, pour ce type de biens, les potentiels acheteurs cherchent d’avantage à négocier.
· La location saturée
L’équation est assez simple : un immobilier neuf à l’arrêt et un marché de l’ancien qui se fige, les Français se tournent naturellement vers la location pour se loger. L’opération n’est toutefois pas aussi facile à résoudre. Et pour cause, le nombre de logements à louer a fondu.
Selon le site des professionnels de l’immobilier Bien’Ici, la tension – mesurée en comparant le nombre de contacts pris par les clients au volume d’annonces publiées – s’est accrue de 68 % en moyenne au niveau national, l’an dernier. La demande de logements à louer a en effet augmenté de 54 % en 2022 alors que, en parallèle, l’offre – qui baisse depuis plusieurs années – a diminué de 10 % au vu des annonces diffusées.
Les spécialistes de l’immobilier observent une disparité entre les régions. Logiquement, les régions où la situation est la plus tendue (Provence-Alpes-Côte d’Azur (+106 %), en Corse (+92 %), en Occitanie (+80 %), dans les Hauts-de-France (+78 %) et en Ile-de-France (+72 %)) sont également celles où la tension baisse sur les transactions.
« C’est mécanique, une grande partie des logements loués sont occupés par de potentiels primo-accédants. Mais les primo-accédants sont en retrait sur le marché de l’accession », expliquait déjà, en juillet l’an dernier, l’ancien président de la Fnaim, Jean-Marc Torrollion.
Plus de locataires donc, mais également moins de logements sur le marché. Nombre de propriétaires ont en effet préféré mettre en vente leurs biens classés F et G plutôt que de les rénover. Or, depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G et présentant une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m2/an sont interdits à la location en France métropolitaine. Soit environ 140.000 biens en location privée et 51.000 dans le parc social, au 1er janvier 2022, selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique.
Viendra ensuite le tour de tous les appartements et maisons classés G à partir de 2025 (812.000 biens loués au 1er janvier 2022 selon l’ONRE, 621.000 si l’on soustrait les pires passoires thermiques), des F en 2028 (1,229 million de logements loués début 2022) puis des E en 2034 (2,849 millions).
Il faut dire qu’entre les problèmes de formation des diagnostiqueurs énergétiques, la pénurie de main-d’oeuvre sur les chantiers, les délais pour engager les travaux dans une copropriété notamment… les propriétaires sont souvent plus tentés de vendre que de rénover leurs biens. Pourtant, rénover 20 % des logements permettrait de réduire les émissions de CO2 de 50 %, selon le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB).
· Le lourd tribut du crédit immobilier
C’est peut-être le point d’achoppement de nombreux projets d’achats : le crédit immobilier et, avec, le taux d’intérêt consenti par les banques. A cause notamment de l’inflation, le montant des nouveaux crédits accordés aux acheteurs a chuté à 15 milliards d’euros en avril dernier, contre 25,9 milliards un an plus tôt, selon les chiffres de la Banque de France.
Certes, c’est 4 % de plus qu’en mars 2023 mais pas sûr que cela suffise à relancer la machine. D’autant que l’emprunt s’est renchéri. Selon les derniers chiffres publiés par L’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers s’est élevé à 3,15 % en avril, et 3,28 % en mai, hors frais et assurances, contre 3,04 % en mars. C’est son plus haut niveau depuis 2014 et presque trois fois plus qu’il y a un an.
Pis encore, selon les derniers barèmes de juin envoyés aux courtiers par leurs banques partenaires, l’ère des taux d’intérêt dépassant les 4% et plus serait très proche d’advenir. Certains imaginent même des taux à 5% dès 2024. De quoi pénaliser un peu plus les emprunteurs.
Cette envolée des taux d’intérêt est liée au resserrement monétaire entamé par la Banque centrale européenne l’été dernier afin de lutter contre l’envolée de l’inflation. Celui-ci a eu pour effet de faire augmenter le coût de refinancement des banques, qui l’ont à leur tour répercuté sur leurs clients.
De son côté, le taux d’usure continue lui aussi de grimper. Ce taux plafond au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter est passé à 4,52 %, au premier mai, pour un prêt immobilier sur vingt ans et plus, contre 4,24 % en avril. Sa révision a lieu tous les mois.
« Même si c’est contre-intuitif, chaque hausse du taux d’usure est une bonne nouvelle car cela redonne de l’air aux banques pour prêter au juste prix eu égard aux taux auxquels elles empruntent », estime Maël Bernier, directrice de la communication du courtier MeilleurTaux.
Reste que le renchérissement du crédit immobilier affecte la solvabilité des emprunteurs. Les courtiers, dont le métier se complexifie à mesure que de moins en moins de Français peuvent emprunter, proposent de revoir les critères d’octroi des crédits, gravés dans le marbre en 2022 par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF).
Ces critères limitent le taux d’endettement des ménages à 35 % et la durée des prêts à 25 ans. Les banques peuvent déroger à ces critères sur 20 % de leur production tous les mois, à condition de consacrer la majeure partie (80 %) de ces dérogations à des dossiers de résidence principale, dont 30 % de primo-accédants. Si le gouvernement se dit prêt à ouvrir la discussion sur les critères d’octroi, la Banque de France s’y oppose, estimant que cela risquerait de pousser de nombreux ménages dans le surendettement.
Ce mardi 13 juin, le HCSF s’est à nouveau prononcé sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers. Si les professionnels du secteur en attendaient beaucoup, la montagne aura finalement accouché d’une souris. Les seules souplesses que les banques auront obtenues sont des ajustements portant sur la marge de flexibilité dont elles disposent pour les appliquer et son évaluation dans le temps.
Les banques pourront désormais déroger aux contraintes à hauteur de 70 % pour l’achat d’une résidence principale. Et ce ne sont plus 20 % mais 30 % qui pourront aller à de l’investissement locatif ou à l’achat d’une résidence secondaire.
· Le plan logement : la réponse du gouvernement
L’ampleur de la crise a forcé le gouvernement à réagir. Dans la foulée des propositions émises par le Conseil national de la refondation , le 21 avril dernier, le ministre délégué au Logement, Olivier Klein avait promis des annonces rapides. Un mois et demi plus tard, le 4 juin, la Première ministre présentait le plan logement du gouvernement pour répondre à la crise.
Voici les différentes mesures annoncées par Elisabeth Borne :
Sur l’accession à la propriété
– Prolongement jusqu’à la fin de l’année de la mensualisation du taux d’usure ;
– Assouplissement des conditions d’octroi des crédits pour les primo-accédants et en cas d’investissement locatif (même si le gouvernement admet que la décision finale reviendra au Haut conseil à la stabilité financière) ;
– Prolongement du prêt à taux zéro, ce dispositif d’aide à l’accession à l’achat d’une résidence principale, jusqu’en 2027 (il devait s’arrêter en 2023)
– Développer le bail réel solidaire, destiné aux ménages modestes, permettant de devenir propriétaire à moindres frais d’un logement en zone tendue grâce à un mécanisme de dissociation de la propriété du foncier et du bâti ;
Sur la location
– Ouvrir à davantage de communes le développement de logements locatifs intermédiaires ;
– Elargissement de la Garantie Visale, cette caution gratuite pour les locataires en mal de garants délivrée par Action Logement. Il s’agirait d’en faire bénéficier 2 millions de jeunes et de salariés entre 2023 et 2027 – alors qu’un million de contrats ont été signés depuis la création de Visale en 2016 ;
Sur la fiscalité
– Refonte de la fiscalité sur les logements mis en location, aujourd’hui très disparate entre logements meublés et non meublés et entre locations de longue et de courte durée. Elisabeth Borne souhaitant que le chantier aboutisse pour le prochain projet de loi de finances. Des politiques de tout bord dénoncent, eux, la « niche fiscale » dont bénéficient les logements mis en location sur les plateformes de type Airbnb ;
Sur la rénovation
– Déblocage d’une enveloppe financière pour la rénovation des HLM ;
– Augmentation des moyens pour réhabiliter les friches en zones urbaines. Le gouvernement vise un « dialogue renforcé » avec les collectivités, là où sont identifiées des réticences à délivrer des permis de construire ;
– Mise en place de travaux sur les simplifications administratives, notamment pour la transformation de bureaux en logements ;
– Moyens supplémentaires pour le dispositif d’aide à la rénovation énergétique des logements MaPrimeRénov’. L’objectif visé est de 200.000 rénovations performantes en 2024 ;
– Faire passer de 400 actuellement à 1.300 le nombre de guichets de conseil France Renov’. Et faire passer de 2.000 actuellement à 5.000 en 2025, le nombre d’Accompagnateur Rénov’ ;
Sur la construction
– Action logement et CDC Habitat rachèteront 47.000 logements sociaux et intermédiaires aux promoteurs ;
– L’exécutif promet encore de libérer davantage de foncier public, à des prix modérés.
Un plan logement qui n’a semble-t-il pas convaincu les professionnels de l’immobilier. « Il n’y a aucune vision stratégique, c’est une politique comptable et budgétaire du logement », a réagi Yannick Borde, le président du réseau immobilier Procivis et maire Horizons de Saint-Berthevin, en Mayenne.
Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Pascal Boulanger, s’est dit « très en colère ». « Aucune de nos propositions n’a été retenue » par l’exécutif, regrette-t-il. Le professionnel déplore que le gouvernement n’ait pas prolongé au-delà de 2024 le dispositif Pinel d’investissement locatif, jugé peu efficace par Bercy. Ou encore que l’idée de créer un statut de bailleur privé, qui aurait permis au propriétaire bailleur d’amortir son bien sur la durée, ait été écartée.
Enfin, « exclure la maison individuelle du PTZ, c’est punir 66 % des accédants modestes à la propriété. Ils étaient 33.000 en 2022 à accéder à la propriété en maison grâce au PTZ sur les 50.000 ménages qui ont pu en bénéficier », a réagi sur Twitter Grégory Monod, le président de Pôle Habitat FFB.
Déjà sinistrés par l’envolée du coût des matériaux et la hausse des taux des crédits immobiliers, les professionnels de la maison individuelle voit dans la fin du PTZ un véritable coup de de grâce. Mais l’Etat a-t-il le choix?
Sauf improbable revirement, le prêt à taux zéro (PTZ) ne pourra bientôt plus être utilisé pour financer la construction de maisons neuves. Une décision qui a véritablement estomaqué les constructeurs de pavillons qui, dans un communiqué, n’ont pas mâché leurs mots pour dire tout le mal qu’ils pensaient de cette décision.
« Le gouvernement par ces annonces souhaite la mort du secteur de la construction neuve et des milliers d’entreprises qui au quotidien participent à la création de lieux de vie pour nos concitoyens! La casse sociale sera d’envergure », peut-on lire dans le communiqué de la Fédération Française des Constructeurs de maisons pour qui, désormais, « la maison individuelle neuve est réservée aux plus riches, à une élite alors que 84% des Français souhaitent acquérir une maison avec un petit jardin », insistent ces professionnels.
Il est vrai que, pour ces professionnels du bâtiment, il va devenir compliqué de répondre à ce rêve de la grande majorité des Français. D’autant que leur activité économique a déjà connu un revers l’an passé. Ils ont eu à faire face à un plongeon des ventes de maisons neuves, passées sous la barre symbolique des 100.000, soit presqu’un tiers de moins qu’en 2021. Et cette tendance s’accentue encore cette année.
Le prix moyen d’une maison neuve s’approche des 200.000 euros
Leur activité, longtemps prospère, été affectée à la fois par le renchérissement des matières premières et le relèvement des taux d’emprunts. De fait, le prix des matériaux s’étant envolé l’année dernière, le prix de vente des maisons neuves a été revu à la hausse. En deux années, il est, selon la Fédération française du bâtiment, passé en moyenne de 176.000 à quasiment 200.000 euros. Et cette hausse de 13% s’est conjugée à la hausse brutale des taux d’intérêt. Pour un nombre grandissant de Français, se faire construire une maison est devenu financièrement inabordable.
La suppression annoncée du PTZ est donc vécue comme le coup de grâce. Car ce coup de pouce de l’Etat permet de réduire le niveau des mensualités à payer. Son montant moyen, pour l’achat d’un pavillon neuf, atteignait l’an passé 48.000 euros, soit un quart du prix moyen d’une maison.
Les deux tiers des PTZ dans le neuf
Quand les taux étaient bas, l’économie générée par le PTZ jouait un rôle négligeable dans le financement d’un projet immobilier, mais avec un taux à 4%, le coût du crédit pour un emprunt sur 20 ans de cette somme va se traduire par un remboursement de près de 80.000 euros. Ces 30.000 euros de plus à rembourser, combien de foyers privés du PTZ pourront se permettre de le financer?
Sans doute très peu, car le profil financier de ces emprunteurs les range déjà dans une catégorie auxquelles les banques rechignent aujourd’hui à prêter. Or ils sont nombreux. En 2022, près de 33.000 maisons individuelles neuves ont été acquises grâce à l’octroi d’un PTZ. Cela représentait les deux tiers des acquisitions de logements neufs ayant bénéficie de ce coup de pouce financier de l’Etat. Et, surtout, pour les constructeurs ce sont autant de projets qui ne sont plus finançables.
La multiplication des pavillons contraire aux ambitions écologiques de la France
Mais si on comprend la colère d’une profession qui voit potentiellement disparaître un tiers de ses clients, il faut aussi se pencher sur la logique qui a conduit à prendre cette décision. A commencer par le coût pour l’Etat, promis à gonfler démesurément. Car plus les taux des crédits remontent plus le prêt à taux zéro lui coûte cher, puisqu’il assume la différence.
Mais il y a aussi le fait que la maison individuelle ne présente pas le profil de la construction idéale pour réduire les émissions de CO2 et faire face au dérèglement climatique. Sa multiplication favorise l’artificialisation des sols et les propriétaires de maisons situées en périphérie des villes sont –souvent- obligés d’acheter deux voitures qu’ils utilisent davantage qu’ils ne le feraient s’ils vivaient dans un appartement desservi par les transports en commun. Autant d’arguments qui peuvent justifier que l’Etat cesse d’en subventionner le développement.
https://twitter.com/PierreKupferman Pierre Kupferman Rédacteur en chef BFM Éco
L’audit énergétique a été institué dans le cadre de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience du 24 août 2021.
Il constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Ce document vise principalement à sensibiliser le futur acquéreur aux questions de transition écologique et énergétique et à l’orienter en lui proposant des scénarios de travaux d’amélioration de la performance du logement concerné.
Audit énergétique : êtes-vous concerné ?
L’audit énergétique concerne les propriétaires de maisons individuelles et les immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique proposés à la vente en France métropolitaine. L’obligation de réaliser cet audit impacte, dans un premier temps, les habitations classées F ou G, – les logements qualifiés de « passoires thermiques » – dont la promesse de vente ou, à défaut, l’acte de vente, est signé à compter du 1 er avril 2023, selon un décret daté du 9 août 2022.
Cette obligation sera progressivement étendue :
aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025
aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034
Vous êtes propriétaire ? C’est à vous d’engager la démarche avant même la mise en vente de votre bien afin de remettre au potentiel acquéreur l’audit énergétique dès la première visite et, au plus tard, le jour de la signature de la promesse de vente.
Que contient l’audit énergétique ?
Vous l’aurez compris, l’audit énergétique apporte des informations complémentaires au DPE et ne le remplace en aucun cas. Il repose sur une analyse plus complète et comporte notamment :
un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de ventilation, d’éclairage…)
une estimation de la performance du bâtiment
des propositions de travaux de rénovation permettant d’améliorer le niveau de performance énergétique
l’estimation des économies d’énergie
des ordres de grandeur des coûts des travaux proposés
la mention des principales aides publiques mobilisables.
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié, disposant d’une assurance qui couvre les conséquences d’un engagement de sa responsabilité.
L’auditeur peut fournir les résultats de l’audit au propriétaire sous format papier ou électronique.
Pour les maisons individuelles, les professionnels qualifiés sont :
les diagnostiqueurs immobiliers certifiés
les bureaux d’études et entreprises qualifiés « audit énergétique en maison individuelle » (qualification OPQIBI 1911)
les entreprises disposant du label « Reconnu garant de l’environnement (RGE) ».
Pour les immeubles à usage d’habitationcomprenant plusieurs logements, les professionnels qualifiés sont :
les bureaux d’études « audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (qualification OPQIBI 1905)
les sociétés d’architecture et architectes inscrits à l’ordre et ayant suivi une formation.
Audit énergétique : quel coût ?
Le tarif n’est pas réglementé et varie donc d’un professionnel à l’autre. Le mieux est de faire établir des devis par plusieurs professionnels.
Pour vous aider dans votre choix de travaux et/ou prestations, tels que l’audit énergétique, vous pouvez faire appel gratuitement à un conseiller spécialisé en travaux de rénovation de l’habitat.
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