Monter une société civile immobilière (SCI) afin de gérer ses biens locatifs présente de nombreux avantages successoraux. Les démarches sont simples. Nos conseils pour profiter au mieux de cette opération.
La SCI permet d’abord de transmettre son patrimoine à moindre coût fiscal. Elle est aussi utile pour prévenir d’éventuelles mésententes entre ses héritiers ou protéger son concubin d’un décès. De plus en plus de familles y recourent. Encore faut-il bien connaître ses règles de fonctionnement pour en profiter au mieux de ses intérêts et de ceux de ses proches.
Statuts de la SCI
Faites appel à un notaire ou à un avocat pour bien verrouiller le contrat. Contrairement à ce que l’on pense, créer une SCI n’est pas très compliqué. La principale formalité consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les futurs associés, c’est-à-dire les membres de la famille inclus dans le projet, de prévoir les règles de gestion qui s’imposeront à eux (modalités de revente des parts, dates de tenue des assemblées…), sans oublier de définir le rôle exact du gérant de la SCI (souvent un des parents) vis-à-vis des tâches administratives à effectuer, telles que la sélection des locataires, l’encaissement des loyers, l’entretien des locaux ou l’établissement des bilans comptables.
Vous pouvez vous inspirer des statuts de SCI types disponibles sur Internet. Mieux vaut cependant opter pour du sur-mesure, car chaque projet est unique. La solution est alors de passer par un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier, sachant que leur intervention n’est pas donnée : tablez entre 2 000 et 3 000 euros de frais selon l’importance du dossier à traiter. Une fois les statuts de la société rédigés, il ne restera plus qu’à les rendre publics en les déposant au tribunal de commerce.
Fonctionnement
Certaines obligations comptables peuvent être confiées à un professionnel. La bonne marche d’une SCI doit nécessairement être assurée par un gérant, le plus souvent l’un des parents. Il décidera librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (les enfants n’auront pas leur mot à dire). Mais c’est une charge de travail assez lourde, dont il faut bien quantifier le contenu dès le départ et, éventuellement, le niveau de rémunération.
Plusieurs tâches doivent en effet être assumées par ce gérant : recherche des locataires, rédaction des baux, répartition des charges, entretien des locaux… Il y a aussi du travail à faire sur le plan comptable, comme le suivi des relevés bancaires, des chèques émis et des loyers perçus. Sans oublier les obligations sociales : convocation des associés et tenue des assemblées, envoi des procès-verbaux… Au besoin, certaines de ces tâches pourront être sous-traitées à un expert-comptable.
Transmission
Vos parts se donneront aisément et avec un joli bonus fiscal. La division d’un logement en parts sociales permet de donner des parts en franchise d’impôts jusqu’à v euros par enfant (soit l’abattement légal entre parents et enfants, renouvelable tous les quinze ans). Mais, outre le fait que cette donation peut se faire à l’euro près, de manière à optimiser le dispositif (chose impossible à réaliser avec un bien classique), au-delà du montant de 100 000 euros, les parts supportent des droits moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct. En effet, divisé en parts sociales, le logement perd 15% de sa valeur du fait de sa moindre liquidité.
Notez aussi qu’en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), et pour la même raison, un tel bien bénéficie d’un abattement de 10%.
Impôts
Optez pour le régime de la taxation des revenus si vous investissez sur le long terme. Concernant l’imposition des revenus de la SCI, vous avez le choix : opter pour l’impôt sur les sociétés afin d’alléger la ponction (15% jusqu’à 42 500 euros). Mais attention à la revente : la plus-value, imposée comme les loyers, est calculée en réintégrant les amortissements réalisés (2 à 3% du prix d’achat ont pu être déduits chaque année des bénéfices de la SCI), et sans aucun abattement pour la durée de détention. Si les biens prennent beaucoup de valeur, attendez-vous à une note salée !
Le régime de l’impôt sur le revenu (seconde option) est généralement moins attractif pour les loyers encaissés, mais il est plus intéressant pour la plus-value : 19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux, sachant qu’avec les abattements légaux l’exonération totale sera acquise respectivement au bout de vingt-deux et trente ans. A privilégier si on investit dans la pierre sur le long terme.
Un mauvais plan pour les couples mariés ou pacsés
Contrairement aux concubins, les couples mariés ou pacsés qui souhaitent se protéger mutuellement n’ont pas intérêt à acheter leur résidence principale via une SCI. En cas de décès, vis-à-vis des héritiers, le survivant perdrait alors le droit de jouissance du bien auquel il peut habituellement prétendre. Il ne pourrait pas non plus en obtenir l’attribution préférentielle. A éviter, donc, d’autant qu’au sein d’un couple marié ou pacsé, l’achat sous le régime classique de l’indivision n’a rien de pénalisant : les biens légués au survivant sont exonérés d’impôts.
Découvrez les récents changements du statut LMNP dans le projet de Loi de Finance 2024 et leurs impacts sur les investisseurs immobiliers.
LP Promotion 04/04/2024 à 09:30
Pour de nombreux investisseurs en immobilier locatif, notamment sous le régime LMNP(Loueur en Meublé Non Professionnel), l’année 2024 s’annonce particulièrement cruciale. Et pour cause, la Loi de Finance 2024, validée par le Conseil constitutionnel le 28 décembre dernier, apporte son lot de changements significatifs à ce régime.
Découvrez sans plus tarder les modifications apportées par la Loi de Finance 2024 pour le statut LMNP et ses conséquences sur l’investissement locatif de demain.
Rappel : définition du statut LMNP
En vigueur depuis 1949, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s’applique aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Bien que certaines conditions soient requises pour être éligible, cette option est accessible par tous les contribuables français qui souhaitent avoir un complément de revenusou préparer leur retraite.
Les critères d’éligibilité sont les suivants :
Le bien loué doit être équipé de meubles en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre normalement (literie, meubles de rangement, ustensiles de cuisine, etc). La liste précise des biens obligatoires est disponible sur le site du service public ;
Le plafond de revenus annuels ne doit pas excéder 23 000 €, ou moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal ;
Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublé professionnel (LMP).
Les revenus générés par l’activité LMNP sont soumis à l’imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC, permettant un abattement de 50 %, et lerégime réel, qui autorise l’amortissement du bien.
Enfin, le statut LMNP convient à différents types de biens, dont les résidences de services et les biens classiques, qu’ils soient neufs ou anciens.
Projet de Loi de Finances 2024 : quels changements pour le statut LMNP ?
Le Projet de Loi de Finances 2024, adopté en première partie en octobre 2023, a pour objectif de résoudre la crise du logement en favorisant les résidences principales.
Dans le cadre de cette loi, deux modifications majeures sont prévues pour les LMNP.
Fin du seuil spécifique micro-BIC
Le premier changement prévu dans l’amendement adopté par le gouvernement concerne la suppression du seuil de chiffre d’affaires spécifique ainsi que du taux d’abattement propre aux meublés classés de tourisme en régime micro.
Autrement dit, davantage de propriétaires pourraient dépasser le seuil, les soumettant ainsi au régime réel d’imposition. Cela peut s’avérer plus contraignant sur le plan administratif et fiscal.
Réintégration des amortissements au calcul de la plus-value
La Loi de Finances 2024 prévoit également d’inclure de nouveau les amortissements dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée.
Jusqu’ici, les loueurs en meublé non professionnels profitaient du régime des plus-values immobilières des particuliers. Selon ce régime, la plus-value imposable était déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier, sans prendre en compte les amortissements déduits.
Cette réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, introduite par la loi, pourrait entraîner une augmentation notable de l’impôt à payer lors de la revente.
PLF 2024 : Quelles conséquences pour les propriétaires ?
Ces modifications ne sont pas sans conséquence pour les propriétaires de biens locatifs exploités sous le régime LMNP.
En effet, la suppression du seuil spécifique du régime micro-BIC appliqué aux meublés de tourisme se traduit par une hausse de la base imposable pour les propriétaires. Cette augmentation découle de la réduction du taux d’abattement forfaitaire pour frais, passant de 71% à 50%. En conséquence, les propriétaires se retrouvent avec un revenu imposable plus élevé, susceptible d’entraîner une hausse de l’impôt sur le revenu à verser.
Mais ce n’est pas tout. Lors de la revente d’un bien sous le régime LMNP, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pourrait également avoir des répercussions importantes sur l’impôt à verser.
Afin de pallier cela, plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires de ces biens locatifs sous le régime LMNP. Par exemple, passer au régime réel d’imposition ou dans une SCI à l’IS permettrait de profiter d’une fiscalité plus avantageuse. À vous d’étudier la solution la plus avantageuse en fonction de votre situation !
Les loueurs de meublés de tourisme non classés sont autorisés par l’administration à ne pas appliquer la mesure de durcissement des règles d’imposition des revenus de 2023 issue de la loi de finances pour 2024.
Loi 2023-1322 du 29-12-2023 art. 45 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 55 du 14-2-2024
Par Sophie KONCINA
1. L’article 45 de la loi de finances pour 2024 a aménagé les règles d’imposition au régime micro-BIC prévu à l’article 50-0 du CGI des loueurs de meublés de tourisme à compter de l’imposition des revenus de 2023.
La rédaction de cette mesure, qui touche à la fois les loueurs de meublés de tourisme classés et non classés, a suscité de nombreuses interrogations. C’est en effet par « erreur » selon les termes du Gouvernement que cette a mesure a été adoptée.
Par une mise à jour de la base Bofip en date du 14 février 2024, l’administration retient une mesure de faveur pour l’imposition des revenus de 2023.
2. L’article 45 de la loi de finances pour 2024 a durci les règles d’imposition au régime micro-BIC applicables aux loueurs de meublés de tourisme non classés. La limite d’application du régime micro-BIC a ainsi été abaissée de 77 700 € à 15 000 € et le taux de l’abattement forfaitaire applicable a été également abaissé de 50 % à 30 %.
Compte tenu de l’entrée en vigueur de ce durcissement, les loueurs de meublés de tourisme non classés ne relèvent plus en principe de plein droit du régime micro-BIC en 2023 si le chiffre d’affaires hors taxe réalisé en 2022 et 2021 est compris entre 15 001 € et 77 700 €.
L’administration souligne que cette modification, qui entraîne le basculement des contribuables concernés vers un régime réel d’imposition, impose de reconstituer a posteriori une comptabilité commerciale pour l’année 2023. Afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure, elle admet cependant que les loueurs de meublés de tourisme non classés peuvent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions de l’article 50-0 du CGI dans leur rédaction antérieure à l’article 45 de la loi de finances pour 2024 (BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 55).
Les ventes d’appartements neufs éligibles au régime de défiscalisation Pinel dégringolent. Et pourtant, il y a encore quelques bonnes affaires à réaliser avec ce dispositif qui disparaîtra fin 2024.
Le clap de fin approche pour le Pinel, avec une échéance prévue au 31 décembre 2024. On connaît depuis longtemps la date de fin programmée du dispositif Pinel, destiné aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf à louer. Le mécanisme est le suivant : en achetant un appartement neuf, puis en proposant à la location – avec un loyer plafonné – sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire bénéficie d’un fort avantage fiscal. Cette réduction d’impôt, lissée sur toute la durée du dispositif, est proportionnelle au prix d’achat du logement. Elle correspond, en 2024, à 9% du prix du bien si celui-ci est loué 6 ans, à 12% s’il est loué 9 ans et à 14% s’il est loué 12 ans.
Jugé trop coûteux pour les finances publiques par Bercy, les avantages fiscaux du Pinel ont été visés par deux coups de rabot successifs : le premier en 2023, le second en 2024. Pour ne rien arranger, les acquéreurs ont subi de plein fouet la remontée brutale des taux de crédit l’an passé. Celle-ci a amputé considérablement le pouvoir d’achat des candidats à l’investissement locatif, et particulièrement dans le neuf. Ces logements se révèlent en effet souvent, par nature, plus chers que les biens anciens.
Une dégringolade des ventes de logements Pinel
Résultat : les ventes aux particuliers de logements éligibles à l’investissement Pinel ont dégringolé depuis un an. Au quatrième trimestre 2023, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) comptabilise ainsi seulement 3 800 logements neufs vendus à des investisseurs locatifs particuliers. Les chiffres, cataclysmiques, parlent d’eux-mêmes. Les promoteurs comptaient encore 8 700 investissements locatifs Pinel au quatrième trimestre 2022, et 13 600 au quatrième trimestre 2021. «Nous faisons face à un choc de la demande», résume Pascal Boulanger, le président de la FPI.
Et pourtant. Du côté des gestionnaires de patrimoine, on croit encore aux vertus de l’investissement Pinel. Et cela, pour plusieurs raisons. «Certes, avec la hausse des taux de crédit, une partie de nos clients renoncent à investir dans l’immobilier neuf. Mais l’appétence pour le Pinel reste encore là, notamment parce qu’il permet de réduire son imposition», décrit Mylène Chartrou, la directrice générale de Stellium Immobilier, groupe de gestion de patrimoine spécialisé dans l’immobilier locatif.
Une rentabilité autour de 3%
Car oui, l’investissement locatif Pinel conserve encore deux vertus, aux yeux de la spécialiste. D’une part, il offre la possibilité de se constituer un patrimoine à crédit – tout comme d’autres types d’investissement immobilier. D’autre part, il permet de réduire son imposition grâce au mécanisme de défiscalisation, tout en préparant de futurs revenus. «L’objectif pour nous est souvent de permettre à nos clients de préparer une rente pour leur retraite. Nous conseillons alors de transformer le logement Pinel, à l’issue de la période de défiscalisation, en un investissement locatif à loyer non plafonné», conseille ainsi Mylène Chartrou.
Mais attention : la rentabilité d’un investissement Pinel, aujourd’hui, reste relativement modeste, en raison des prix de vente élevés des logements neufs et des loyers plafonnés sur une certaine durée. «La rentabilité de l’investissement locatif Pinel peut tourner autour de 3%», décrit la directrice générale de Stellium Immobilier. «Néanmoins, il ne faut pas oublier que la rentabilité d’aujourd’hui n’est pas forcément celle de demain. Les loyers progressent avec le temps», anticipe-t-elle.
Par ailleurs, les promoteurs immobiliers – en grande difficulté financière – se montrent aujourd’hui enclins à accorder des ristournes sur les prix de leurs logements à vendre. Dans de nombreuses régions, Stellium immobilier explique obtenir des baisses de prix comprises entre 3 et 4% pour les logements éligibles à l’investissement Pinel. «Le Pinel reste un produit d’opportunité», conclut Mylène Chartrou. À condition, toutefois, de respecter la règle la plus importante à tout investissement immobilier : choisir avec soin un emplacement attractif pour les futurs locataires, c’est-à-dire a minima proche d’un centre économique dynamique et d’un réseau de transports.
Taxe sur les logements vacants étendue, taxe foncière qui devrait flamber ou encore dispositif Pinel raboté : Capital décrypte les nouveautés attendues en 2024 qui concernent la fiscalité du logement.
La taxe sur les logements vacants étendue
Afin d’inciter les propriétaires à louer ou à vendre des biens inoccupés, une taxe sur les logements vacants a été créée en 2013. Elle cible les propriétaires ou usufruitiers d’une résidence inhabitée depuis au moins un an. En 2023, 1140 communes, situées en zone tendue, étaient autorisées à appliquer cette taxe après une délibération municipale. Ce chiffre va considérablement augmenter l’année prochaine puisque l’Assemblée nationale a voté une mise à jour de la liste des villes éligibles à cette taxe. En 2024, pas moins de 3693 villes auront ainsi la possibilité d’instaurer une taxe sur les logements vacants, dont 294 nouvelles communes situées dans des zones urbaines de plus de 50000 habitants. Vous pouvez retrouver l’ensemble des villes qui seront éligibles en 2024 dans notre article.
La taxe foncière va flamber
Mauvaise nouvelle pour les propriétaires ! La taxe foncière devrait flamber en 2024 puisque les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base de calcul à l’impôt foncier, devraient être revalorisées d’au moins 4% au 1er janvier prochain. Cette hausse spectaculaire s’explique par l’inflation qui a persisté à hauteur de 4% cette année, selon la dernière estimation provisoire de l’Insee. Une hausse des prix à la consommation qui affecte directement le taux de revalorisation des bases locatives cadastrales. Par conséquent, les propriétaires devraient voir le montant de la taxe foncière augmenter d’au moins 4% en 2024. Et ce, à condition que le conseil municipal de leur commune ne vote pas une hausse du taux d’imposition…
Les avantages fiscaux du dispositif Pinel rabotés
Le dispositif Pinel, la star des mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, disparaîtra définitivement en 2025. Le gouvernement l’a confirmé en juin dernier, à l’occasion du rendu des conclusions du Conseil national de la refondation (CNR) Logement. Pour rappel, il s’agit d’un mécanisme d’incitation fiscale pour les acheteurs de logements neufs. En échange d’un engagement de location à un loyer plafonné sur 6, 9, voire 12 ans, une très forte réduction d’impôt est accordée au propriétaire du logement neuf, proportionnellement au nombre d’années de location. Il vous reste donc un an pour profiter du Pinel mais attention, les avantages fiscaux du mécanisme ont été rabotés dès janvier 2023, la réduction d’impôt étant passée à 10,5% du prix d’achat du bien pour un engagement du propriétaire de louer à un tarif plafonné pendant 6 ans (contre 12% initialement), à 15% pour un engagement de 9 ans (contre 18%), et à 17,5% pour un engagement de 12 ans (21% auparavant). Et ces réductions fiscales seront encore un peu plus rabotées en janvier 2024 (respectivement à 9%, 12% et 14%), avant la disparition définitive du mécanisme en 2025.
La réglementation des locations de courte durée devrait se durcir
Une proposition de loi transpartisane visant à «remédier aux déséquilibres du marché locatif» en zone tendue sera examinée par l’Assemblée nationale au début de l’année 2024. L’objectif de ce texte, porté par la députée Rennaise Annaïg Le Meur, est de favoriser les «locations classiques», de longue durée, en régulant mieux les meublés touristiques, notamment en zone tendue. Il prévoit notamment d’abaisser l’abattement fiscal sur les loyers perçus dont bénéficient les propriétaires de meublés touristiques. Actuellement, les loueurs qui proposent un bien classé en zone tendue sur une plateforme de type Airbnb profitent d’un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers perçus, contre 50% pour les meublés classiques et 30% pour les locations nues. La proposition de loi prévoit d’aligner ce taux à 40% pour tous les types de logements, exception faite des gîtes ruraux, des maisons d’hôtes et des biens situés dans les stations de ski. A noter que le texte est soutenu par la première ministre Elisabeth Borne.
Plusieurs amendements au PLF 2024 s’attaquent à la fois aux abattements fiscaux dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire mais aussi au régime réel spécifique à la location meublée.
L’examen du projet de loi de finances (PLF) pour 2024 commence dès ce mardi avec la consultation en commission des amendements déposés sur la première partie (recettes). Les débats devant les députés débuteront ensuite le mardi 17 octobre à l’Assemblée nationale avec un premier vote qui a encore de grandes chances d’être rythmé fin octobre par un recours à l’article 49-3.
Les débats s’annoncent particulièrement animés autour de la fiscalité des locations saisonnières. Plusieurs amendements ont déjà été déposés et le nouveau ministre en charge du Logement, Patrice Vergriete s’est emparé du sujet en proposant « de ne plus les favoriser et d’aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides, avec un même abattement fiscal de 40% » (interview dans « Le Monde » le week-end dernier).
Parmi ces amendements au PLF 2024, on retrouve une proposition similaire du groupe Socialistes et apparentés, dont on sait qu’elle est partagée par d’autres courants politiques (groupe Écologiste, Les Républicains et Horizons et apparentés) qui ont déjà eu l’occasion de faire une suggestion commune.
Un seul abattement fiscal de 40%
Alors que les avantages fiscaux des locations touristiques contribuent à assécher le nombre de biens en location longue durée et à faire monter les prix, cet amendement vise à rééquilibrer le marché locatif en harmonisant, à un taux de 40%, les abattements fiscaux relatifs aux revenus des meublés touristiques sur ceux de la location de longue durée (dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire). Il exclut volontairement de son champ d’application les maisons d’hôtes, gites ruraux, les logements en stations de ski et d’alpinisme afin de ne pas venir déstabiliser une économie touristique indispensable au développement de nos territoires.
Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait donc de 71% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires fortement limité à 30.000 € contre 188.700€ actuellement.
Pour les meublés non classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait de 50% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires limité à 15.000 € contre 77.700€ actuellement. La différence de plafond entre ces deux régimes permettrait de conserver une incitation en faveur des logements classés afin d’accompagner la montée en gamme des logements destinés à la location de tourisme.
Amélioration de la fiscalité actuelle pour la location classique
Enfin, pour un logement en location longue durée classique, sous le régime microfoncier, le taux serait rehaussé de 30% à 40%, et le plafond de revenus de 15.000 € à 30.000€. Cette évolution marquerait donc une amélioration de la fiscalité actuelle pour encourager la location long terme et rééquilibrer le marché locatif, sachant que les bailleurs peuvent aussi utiliser le régime réel de déduction de leurs frais si celui-ci est plus avantageux.
La location meublée longue durée également menacée ?
Un autre amendement du groupe Socialistes et apparentés propose d’aller beaucoup plus loin en s’attaquant au régime réel simplifié qui est particulièrement favorable aux investisseurs effectuant des locations meublées en permettant de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour d’échapper à l’impôt. Ce statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est d’ailleurs pas propre à la location touristique, il s’applique à toute location meublée longue durée.
La niche fiscale des amortissements
L’amortissement se pratique sur des durées de 25 à 30 ans, aboutissant à des déductions annuelles de 3,3% à 4% de la valeur du bien. Le mobilier peut également être amorti sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 7 ans. Si un amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes. Les amortissements non utilisés sont d’ailleurs reportables indéfiniment, ce qui permet par exemple de compenser la période où la déductibilité des intérêts d’emprunt ne joue plus (une fois que le prêt a été remboursé). Bien que plus compliqué à appliquer que les abattements, ce statut est très utilisé par les investisseurs car il reste le plus avantageux.
Or cet amendement propose d’aligner les conditions du régime réel pour les locations meublées et nues. Autrement dit, les loueurs de meublés ne pourraient plus déclarer leurs revenus en bénéfices industriels et commerciaux et perdraient l’énorme avantage de la déduction des amortissements…
