A compter du 1er avril, le prêt à taux zéro pourra financer deux modes d’accession à la propriété peu connus du grand public bien qu’ils permettent d’acheter en dessous des prix de marché.
Les taux de crédit immobilier ont baissé d’un point en l’espace d’un an mais ils demeurent supérieurs à 3%. Les prix des logements anciens ont fléchi d’environ 10% ces deux dernières années mais ils commencent déjà à remonter dans certaines villes. Et ceux de l’immobilier résidentiel neuf ne baissent toujours pas. Après deux ans et demi de crise immobilière, la ministre du Logement, Valérie Létard, entend donc «aller plus loin dans l’aide aux ménages pour devenir propriétaires». Plus loin que l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) aux maisons individuelles et aux zones détendues (où l’offre et la demande de logements sont équilibrées), qui sera effectif le 1er avril, et que l’exonération d’impôts des donations familiales finançant l’achat d’un bien neuf ou des travaux de rénovation, entrée en vigueur en février.
La ministre a ainsi annoncé, ce mardi 11 mars, lors du salon de l’immobilier Mipim, qu’à compter du 1er avril, le PTZ financera des opérations de co-acquisition et de démembrement. Pour expliquer ce qu’est la co-acquisition, Guillaume Voisard, directeur de cabinet adjoint de Valérie Létard, cite l’exemple du Crédit Mutuel Arkéa. La banque avait présenté en juin 2024 Duoprimo, une solution de co-investissement à destination des primo-accédants, afin de compléter leur apport personnel, souvent le talon d’Achille des jeunes ménages qui achètent leur première résidence principale.
Co-acquisition et démembrement
Concrètement, le primo-accédant achète une part majoritaire de son logement et le Crédit Mutuel Arkéa acquiert la part restante, à hauteur de 10% maximum du coût d’acquisition, et sur une durée de 10 ans au plus. Au terme du contrat, la banque revend sa part à l’acquéreur, qui devient donc propriétaire à 100% de son bien. Ce mode d’acquisition pourra être financé par le prêt à taux zéro à partir du 1er avril, via le décret précisant les plafonds de ressources et les quotités de financement du PTZ élargi, qui «paraîtra dans 15 jours» a annoncé la ministre.
Idem pour le démembrement, qui s’inspire du leasing automobile. Guillaume Voisard donne cette fois l’exemple de la start up Neoproprio : un fonds immobilier achète un logement auprès d’un promoteur et vous en cède 50% pour une durée de 25 ans via la signature, chez le notaire, d’un contrat de bail emphytéotique (bail d’une durée de 18 à 99 ans). Vous ne financez à crédit que la moitié du prix du bien. Ensuite, à tout moment pendant les 25 ans, vous pouvez activer l’option d’achat des 50% restants, grâce à l’épargne que vous aurez eu le temps de mettre de côté.
Se séparer d’un bien immobilier lors d’un divorce peut rapidement devenir un casse-tête. Faut-il vendre rapidement ? Louer le bien en attendant la fin de la procédure ? Une autre solution peut être l’indivision. Explications.
La France manque de logements. Début 2024, une étude détaillait même qu’il faudrait construire 400 000 logements chaque année jusqu’en 2030. Mais pour quelles raisons ? Il y a le vieillissement de la population, mais également les divorces qui jouent un rôle primordial. Justement, lorsqu’un couple divorce, que faut-il faire du bien acheté en commun ? Une des solutions est de vendre sa maison ou son appartement. Cependant, faut-il le faire avant ou après la procédure ? Les conséquences administratives et financières peuvent être importantes.
D’autant que selon le régime sous lequel vous vous êtes mariés, chacun ne récupérera pas la part qu’il espérait. Un des époux peut aussi racheter la part de l’autre, mais pourquoi ne pas opter pour l’indivision ? Comme l’indique TF1, cela peut être une solution plus ou moins pérenne car chacun conserve une quote-part. Cette procédure permet également de remettre une potentielle vente à plus tard et ne pas retarder le divorce, indiquent nos confrères. Surtout si le marché de l’immobilier est morose dans la région où vous résidez et que vous hésitez.
Une procédure à réaliser devant le notaire
L’indivision peut également être choisie dans le cas où un des deux époux cherche à racheter la part de l’autre, mais n’a pas encore tous les fonds. Si chacun parvient à se reloger entre-temps, cela peut être également le moyen de réaliser un investissement locatif afin de se partager à parts égales les loyers par exemple. Dans tous les cas, les deux époux doivent consentir à placer leur bien en indivision. Notez que si l’un des propriétaires souhaite mettre fin à l’indivision, l’autre devra soit accepter la vente du bien, soit racheter les parts de son conjoint.
En outre, il ne s’agit pas d’une procédure orale. L’acte doit être établi devant notaire, rappelle TF1, ce qui engendrera forcément quelques frais. L’acte doit enfin établir les conditions d’application comme, par exemple, si un des deux époux jouit du bien. Dernier élément à prendre en compte : chaque propriétaire est tenu de participer aux dettes liées au bien à hauteur de la part détenue.
L’indivision permet donc d’éviter de payer le droit de partage (droit d’enregistrement qui s’applique sur les partages de biens, de meubles et d’immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés), applicable au moment de la dissolution du patrimoine d’un couple. Réfléchissez donc bien avant de prendre votre décision !
Les prix des logements anciens sont en recul depuis un an dans la majorité des métropoles françaises. Voici les agglomérations où les prix baissent le plus.
Le marché immobilier de l’ancien reprend des couleurs. La chute des prix des appartements et des maisons s’est nettement atténuée et atteignait -1,6% en fin d’année 2024 sur 12 mois glissant sur le plan national, contre -4,6% en mai 2024, selon le dernier baromètre des prix LPI / Iad. «La reprise des ventes de logements anciens qui s’est amorcée au début de 2024 a été particulièrement forte en fin d’année. Et le nombre de compromis signés en 2024 est quasiment identique à celui de 2023. Ainsi la baisse des prix des logements est progressivement devenue moins rapide», explique Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole du baromètre LPI / Iad.
En janvier 2025, le prix moyen du mètre carré dans l’ancien, appartement et maisons confondus, atteint ainsi 3 217 euros euros sur le plan national, soit une baisse de -1,6% sur un an. A noter que ce prix moyen a été établi sur la base des compromis de vente signés, et non des prix affichés par les vendeurs. Dans la plupart des grandes métropoles, la baisse des prix des logements anciens est encore plus marquée sur les douze derniers mois. Dans l’agglomération de Bordeaux, les prix des appartements ont par exemple reculé de -6,9% sur un an pour atteindre 3 788 euros par mètre carré en moyenne, soit la baisse la plus importante parmi les métropoles françaises. La chute des tarifs des maisons est encore plus impressionnante dans l’agglomération girondine avec un recul des prix qui s’élève à -8,1% sur les douze derniers mois pour atteindre 3 901 euros par mètre carré en moyenne.
La baisse des prix des appartements sur les douze derniers mois est également impressionnante dans les agglomérations de Lyon (-5,9%), Nantes (-4,7%) ou encore Toulouse (-3,6%). La région parisienne voit également les prix de ses maisons et appartements anciens dégringoler sur les 12 derniers mois, de respectivement -5% et -5,1%. Dans Paris intra-muros, les tarifs des logements reculent même dans tous les arrondissements sur les douze derniers mois, exceptés le 9eme (+1,1%).
Une baisse plus rapide en centre-ville
«Dans les grandes métropoles, les prix des appartements anciens reculent rapidement mais la baisse, qui ralentit au fil des mois, est très souvent plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie», poursuit Michel Mouillart. L’écart de prix entre le centre ville et la périphérie s’élève ainsi à environ 30 % sur la métropole du Grand Paris et entre 10 et 15 % dans les autres métropoles. En raison notamment des difficultés d’accès au crédit rencontrées par le ménage avec la hausse des taux, la demande s’est déplacée ces derniers mois vers les communes périphériques des grandes villes.
A noter que les métropoles de Strasbourg, Brest et Nancy échappent à la dynamique baissière et voient leurs prix stagner, voire augmenter sur les douze derniers mois. Dans ces agglomérations, les prix des appartements anciens repartent à la hausse, aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie. L’augmentation est souvent plus rapide dans les centre-ville, compte tenu de la pression de la demande sur ces marchés.
L’année 2025 s’annonce comme un tournant majeur pour le secteur immobilier en France. Avec des changements réglementaires importants et la fin de certains dispositifs fiscaux, propriétaires et investisseurs vont devoir naviguer dans un nouveau cadre législatif. Entre l’interdiction progressive de louer des passoires thermiques, la suppression du dispositif Pinel et les ajustements autour des aides à la rénovation énergétique, une bonne préparation sera essentielle pour optimiser ses investissements.
Entré en vigueur en 2014, le dispositif Pinel a été l’une des principales incitations fiscales pour encourager l’investissement locatif dans des logements neufs.
Il permettait aux acheteurs de bénéficier d’importantes réductions d’impôts en échange de la mise en location du bien selon des conditions précises de loyers et de ressources des locataires.
Ce levier fiscal prendra fin au 31 décembre 2024, marquant ainsi un changement significatif.
Avec l’arrêt du Pinel, plusieurs scénarios sont envisageables. Les investisseurs devront peut-être se tourner vers d’autres dispositifs ou repenser leurs stratégies locatives.
La disparition de cette incitation pourrait également impacter le marché de la construction neuve, freinant potentiellement certaines dynamiques de développement urbain.
Vers quels dispositifs se tourner après Pinel ?
Avec la fin de cet avantage fiscal, il est crucial de chercher des alternatives :
Les nouvelles résidences meublées non professionnelles (LMNP) : Ces dernières bénéficient d’avantages tels que l’amortissement du bien, permettant de réduire l’imposition sur les loyers perçus.
Le déficit foncier : Investir dans des immeubles nécessitant des travaux peut être rentable grâce à la déduction des déficits imputables sur le revenu global.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : Elles restent populaires pour diversifier son portefeuille tout en bénéficiant de revenus réguliers sans gestion quotidienne.
Maintien des aides MaPrimeRénov’
Pour dynamiser encore les efforts de transition énergétique, MaPrimeRénov’ sera maintenue en 2025.
Cette aide vise à financer des travaux de rénovation énergétique, allant des gestes simples comme le changement de fenêtres jusqu’aux rénovations plus complexes comme l’installation de chaudières écologiques.
L’objectif est clair : rendre les bâtiments plus économes en énergie et moins polluants.
Cela représente une opportunité considérable pour les propriétaires souhaitant valoriser leur patrimoine immobilier.
En optimisant la performance énergétique de leurs biens, ils peuvent non seulement réduire leurs factures énergétiques mais aussi augmenter la valeur locative et marchande de leur investissement.
Comment profiter pleinement de MaPrimeRénov’ ?
Voici quelques conseils pour bénéficier au maximum de cette aide :
Bilan énergétique préalable : Réalisez un audit complet pour identifier les postes de consommation énergétique prioritaires.
Optimisation des travaux : Privilégiez des améliorations majeures comme l’isolation thermique ou la modernisation du système de chauffage.
Expertise certifiée : Faites appel à des professionnels Reconnu Garant de l’Environnement (RGE) pour garantir des travaux éligibles à MaPrimeRénov’.
Impact sur les locations touristiques
Dès 2025, les règles concernant les meublés touristiques seront renforcées avec une obligation d’enregistrement dans toutes les communes, et pas seulement dans les zones tendues.
Cette mesure vise à mieux contrôler le nombre et l’usage de ces logements afin de protéger le marché locatif traditionnel et d’assurer une concurrence équitable.
Pour les propriétaires de meublés touristiques, cela signifie davantage de formalités mais aussi une plus grande régularisation de leur activité.
Ils devront veiller à respecter scrupuleusement les nouvelles obligations pour éviter des sanctions potentielles.
Quelles sont les mesures concrètes à prendre ?
Pour rester conforme aux nouvelles directives :
Inscription obligatoire : Enregistrez votre logement auprès des autorités communales dès le début de l’année.
Documentation requise : Tenez à jour tous les documents nécessaires pour prouver la conformité de votre activité.
S’adapter aux quotas : Gardez-vous informé des éventuelles limitations imposées par votre commune.
Nouvelle extension du prêt à taux zéro
Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs, car le prêt à taux zéro (PTZ) verra son champ d’application élargi à partir de février 2025. Désormais, tous les logements neufs seront éligibles à cette mesure sur l’ensemble du territoire français, facilitant ainsi l’accès à la propriété pour beaucoup de ménages.
Ce soutien financier est particulièrement apprécié pour son absence d’intérêts et sa période différée de remboursement. Il permet de compléter efficacement un plan de financement immobilier, surtout pour les primo-accédants.
Qui peut bénéficier du PTZ ?
Quelques critères pour accéder au prêt à taux zéro :
Condition de résidence : Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur.
Plafonds de ressources : Les revenus du ménage doivent respecter certains seuils fixés par la législation.
Qualité du bien : Seuls les logements neufs ou assimilés, respectant des normes environnementales strictes, sont éligibles.
En résumé, 2025 ouvrira une nouvelle page pour l’immobilier avec des mutations qui toucheront tant les dispositifs fiscaux que les aides à la rénovation et la réglementation des locations.
Propriétaires et investisseurs feront face à un paysage remodelé qu’il est essentiel de comprendre et anticiper pour saisir les meilleures opportunités.
La France n’a pas de budget et emprunte de l’argent à un taux de plus en plus élevé. Pourtant, les taux de crédit continuent de baisser. Jusqu’à quand cette situation inédite pourra-t-elle perdurer?
Côté crédit, 2025 commence aussi bien que 2024 s’est achevée. Les taux de crédit continuent de baisser. Une situation tellement inattendue qu’il faut en profiter. En l’absence d’adoption du Budget, c’est pourtant le flou le plus total pour les emprunteurs. D’ailleurs, les investisseurs ne s’y trompent pas. Le taux d’emprunt de la France flambe en ce début d’année. Il égalise son plus haut niveau de l’année dernière (environ 3,3%). Les écarts avec nos voisins européens, ne cessent de croître (environ +0,9 avec l’Allemagne!).
De quoi craindre une remontée des taux? Que nenni! Actuellement, ils évoluent entre 3,3% et 3,4% sur 20 et 25 ans, en moyenne. «L’instabilité politique n’a pour l’instant pas eu d’impact sur les taux de crédit qui continuent de légèrement baisser quelle que soit la durée d’emprunt», se réjouit Fabienne Laborde, directrice des opérations de Le Partenaire.fr, courtier en crédit immobilier. Ils devraient continuer de baisser, à en croire les experts du courtage. Au moins au premier semestre. Pour le second, c’est plus flou.
Le début d’année est synonyme d’enthousiasme du côté des banques qui veulent engranger un maximum de nouveaux dossiers. La preuve en chiffres: la production de crédits s’est envolée de plus de 50% entre mars et octobre 2024, selon la Banque de France. «La concurrence entre les banques reste de mise en cette nouvelle année», assure Caroline Arnould, directrice générale du courtier Cafpi qui ose un pronostic plutôt audacieux: un taux moyen à 2,5% d’ici la fin de l’année. «Sauf aléas politiques», ajoute-t-elle. Or, ce sont justement les incertitudes autour du nouveau gouvernement qui font les gros titres du moment.
Vers la fin de la baisse des prix?
Bien qu’ils confirment la baisse des taux en ce début 2025, les concurrents de Cafpi sont plus prudents. «La baisse devrait atteindre en janvier un plancher de 3% sur 20 ans et 3,2/3,25% sur 25 ans, pronostique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Je m’attends ensuite à une stabilisation des taux durant le premier semestre 2025.» Une perspective qui pourrait satisfaire, toutefois, certains ménages qui ont emprunté à 4% sur 25 ans. L’écart de taux doit être d’au minimum 0,7% voire 1% et il faut avoir remboursé moins d’un tiers de son prêt pour que la renégociation soit rentable.
Pas sûr donc que la barre des 3% soit enfoncée. En moyenne. Car actuellement, il est possible d’emprunter à moins de 3%, notamment sur 20 ans. Mais cet avantage concerne avant tout les excellents dossiers. Les autres risquent de devoir se contenter d’au mieux 3%. Un taux qui, au regard du contexte politique, serait appréciable. «Aujourd’hui, les taux pratiqués sont inférieurs de plus de 1% à ceux proposés au plus haut en décembre 2023, souligne Caroline Arnould. Or, 1% d’écart sur un prêt de 200.000 euros sur 25 ans, représente une économie de 25.000 euros.»
Sans compter la baisse généralisée des prix de l’immobilier. Jusqu’à -5% à Reims et Nantes sur les 12 derniers mois, selon la Fédération nationale de l’immobilier. Et c’est cela, le bémol: ces reculs sont encore trop faibles pour inciter plus de ménages à acheter un logement. Pire: «Les prix se stabilisent depuis février 2024 après avoir connu la plus forte baisse depuis 15 ans», déclare Loïc Cantin, président de la Fnaim. La preuve: les prix n’ont reculé «que» de 0,8% en un an en France, de 0,4% à Paris. Et ont même augmenté de 0,8% dans les communes rurales. Seuls le top 10 (hors Paris) et la région parisienne affichent des baisses plus élevées sur les 12 derniers mois. Et encore, elles restent très limitées: entre -2% et -4%.
Par Jean-Denis Errard le vendredi 22 novembre 2024 – 09:18
Au Journal officiel du 20 novembre est parue une loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale ». Des dispositions importantes concernent les copropriétés.
Dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, cette loi modificative du 19 novembre insère deux nouveaux alinéas à l’article 26: L’assemblée des copropriétaires peut voter « d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale… en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ».
Ce qui signifie qu’à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, une assemblée générale peut désormais interdire les locations de type Airbnb lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du copropriétaire, donc s’il s’agit d’un investisseur.
Si c’est la résidence principale du copropriétaire, rappelons que l’assemblée peut cependant voter une restriction ou une interdiction pour ce type de location à condition que celle-ci soit justifiée par la destination de l’immeuble (art. 9 de la loi de 1965). Ainsi une interdiction a été déclarée irrégulière dans une copropriété où l’exercice de professions libérales était admis dans la mesure où cette activité et cette location sont comparables en termes de nuisances sonores (Cass. 3e civ. 8 juin 2011, n°10-15.891).
Une activité non commerciale
Il est fréquent qu’un règlement de copropriété prévoit une occupation bourgeoise exclusive. Cette clause interdit-elle les locations de type Airbnb ? Non. La Cour de cassation a décidé récemment que les locations de ce type ne sont pas interdites par les règlements de copropriété prohibant les activités commerciales dans les parties privatives d’habitation (Civ. 3e, 25 janvier 2024 n° 22-21.455).
Restait entière la question de savoir si des copropriétaires exaspérés par les nuisances des aller-retour fréquents provoqués à toute heure par les touristes locataires pour des courts séjours pourraient proposer en assemblée générale une révision du règlement de copropriété pour prohiber les locations de courte durée. Une telle restriction à l’usage des lots privatifs se heurtait a priori à l’article 9 de la loi de 1965, une disposition selon laquelle le copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives ». La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 règle cette question (interdiction possible pour les investisseurs).
Toutefois celle-ci comporte une tempérance : « La modification [du règlement de copropriété] ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. » Une restriction ambiguë puisque les locations courtes de type Airbnb ne sont pas par nature des activités commerciales.
Pour l’avenir, « les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi … mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme » (nouvel article 8-1-1 de la loi de 1965).
Une nouvelle obligation
L’article L. 324-1-1 du code de tourisme, qui régit les locations à des touristes est complètement repensé. Désormais, et la loi est d’application immédiate, tout propriétaire d’un appartement ou d’une maison loué en meublé de tourisme doit, préalablement, et lui-même, faire une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national tenu par un organisme public qui va être mis en place. Cette déclaration n’est plus optionnelle selon les communes, elle devient obligatoire.
La déclaration indique si le meublé constitue la résidence principale du loueur, preuve à l’appui.
Concernant les copropriétés la nouvelle loi insère un article 9-2 dans la loi de 1965, qui prévoit que : « Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration [sur un nouvelle plateforme publique désormais prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme] le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé, en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ».
Donc le syndic doit désormais être tenu informé dès mise en location de façon à informer à son tour l’assemblée des copropriétaires qui pourra décider d’autoriser ou d’interdire les locations saisonnières. A priori cette obligation nouvelle est d’application immédiate et donc les copropriétaires concernés sont tenus de se déclarer auprès de leur syndic.
Le maximum de 120 jours n’est pas modifié. Au-delà de 120 jours de location de sa résidence principale à des touristes, selon la décision de la commune, le propriétaire doit demander une autorisation au titre d’un changement d’usage du logement. Ce qui peut heurter la règlement de copropriété.
Cependant, sur décision motivée, la commune peut décider d’abaisser le nombre de jours maximal de locations de courte durée à 90 jours sur l’année (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).
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