Investissement Pinel : devez-vous vous lancer avant sa suppression en 2025 ?

Par Antoine Laurent Journaliste immobilier Publié le 19/02/2024 à 18h30

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Les ventes d’appartements neufs éligibles au régime de défiscalisation Pinel dégringolent. Et pourtant, il y a encore quelques bonnes affaires à réaliser avec ce dispositif qui disparaîtra fin 2024.

Le clap de fin approche pour le Pinel, avec une échéance prévue au 31 décembre 2024. On connaît depuis longtemps la date de fin programmée du dispositif Pinel, destiné aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf à louer. Le mécanisme est le suivant : en achetant un appartement neuf, puis en proposant à la location – avec un loyer plafonné – sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire bénéficie d’un fort avantage fiscal. Cette réduction d’impôt, lissée sur toute la durée du dispositif, est proportionnelle au prix d’achat du logement. Elle correspond, en 2024, à 9% du prix du bien si celui-ci est loué 6 ans, à 12% s’il est loué 9 ans et à 14% s’il est loué 12 ans.

Jugé trop coûteux pour les finances publiques par Bercy, les avantages fiscaux du Pinel ont été visés par deux coups de rabot successifs : le premier en 2023, le second en 2024. Pour ne rien arranger, les acquéreurs ont subi de plein fouet la remontée brutale des taux de crédit l’an passé. Celle-ci a amputé considérablement le pouvoir d’achat des candidats à l’investissement locatif, et particulièrement dans le neuf. Ces logements se révèlent en effet souvent, par nature, plus chers que les biens anciens.

Une dégringolade des ventes de logements Pinel

Résultat : les ventes aux particuliers de logements éligibles à l’investissement Pinel ont dégringolé depuis un an. Au quatrième trimestre 2023, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) comptabilise ainsi seulement 3 800 logements neufs vendus à des investisseurs locatifs particuliers. Les chiffres, cataclysmiques, parlent d’eux-mêmes. Les promoteurs comptaient encore 8 700 investissements locatifs Pinel au quatrième trimestre 2022, et 13 600 au quatrième trimestre 2021. «Nous faisons face à un choc de la demande», résume Pascal Boulanger, le président de la FPI.

Et pourtant. Du côté des gestionnaires de patrimoine, on croit encore aux vertus de l’investissement Pinel. Et cela, pour plusieurs raisons. «Certes, avec la hausse des taux de crédit, une partie de nos clients renoncent à investir dans l’immobilier neuf. Mais l’appétence pour le Pinel reste encore là, notamment parce qu’il permet de réduire son imposition», décrit Mylène Chartrou, la directrice générale de Stellium Immobilier, groupe de gestion de patrimoine spécialisé dans l’immobilier locatif.

Une rentabilité autour de 3%

Car oui, l’investissement locatif Pinel conserve encore deux vertus, aux yeux de la spécialiste. D’une part, il offre la possibilité de se constituer un patrimoine à crédit – tout comme d’autres types d’investissement immobilier. D’autre part, il permet de réduire son imposition grâce au mécanisme de défiscalisation, tout en préparant de futurs revenus. «L’objectif pour nous est souvent de permettre à nos clients de préparer une rente pour leur retraite. Nous conseillons alors de transformer le logement Pinel, à l’issue de la période de défiscalisation, en un investissement locatif à loyer non plafonné», conseille ainsi Mylène Chartrou.

Mais attention : la rentabilité d’un investissement Pinel, aujourd’hui, reste relativement modeste, en raison des prix de vente élevés des logements neufs et des loyers plafonnés sur une certaine durée. «La rentabilité de l’investissement locatif Pinel peut tourner autour de 3%», décrit la directrice générale de Stellium Immobilier. «Néanmoins, il ne faut pas oublier que la rentabilité d’aujourd’hui n’est pas forcément celle de demain. Les loyers progressent avec le temps», anticipe-t-elle.

Par ailleurs, les promoteurs immobiliers – en grande difficulté financière – se montrent aujourd’hui enclins à accorder des ristournes sur les prix de leurs logements à vendre. Dans de nombreuses régions, Stellium immobilier explique obtenir des baisses de prix comprises entre 3 et 4% pour les logements éligibles à l’investissement Pinel. «Le Pinel reste un produit d’opportunité», conclut Mylène Chartrou. À condition, toutefois, de respecter la règle la plus importante à tout investissement immobilier : choisir avec soin un emplacement attractif pour les futurs locataires, c’est-à-dire a minima proche d’un centre économique dynamique et d’un réseau de transports.

Fiscalité du logement : taxe foncière, Airbnb, Pinel, ce qui va changer en 2024

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Par Guilhem Pouiol

Publié le 30/12/2023 à 18h30

Taxe sur les logements vacants étendue, taxe foncière qui devrait flamber ou encore dispositif Pinel raboté : Capital décrypte les nouveautés attendues en 2024 qui concernent la fiscalité du logement.

La taxe sur les logements vacants étendue

Afin d’inciter les propriétaires à louer ou à vendre des biens inoccupés, une taxe sur les logements vacants a été créée en 2013. Elle cible les propriétaires ou usufruitiers d’une résidence inhabitée depuis au moins un an. En 2023, 1140 communes, situées en zone tendue, étaient autorisées à appliquer cette taxe après une délibération municipale. Ce chiffre va considérablement augmenter l’année prochaine puisque l’Assemblée nationale a voté une mise à jour de la liste des villes éligibles à cette taxe. En 2024, pas moins de 3693 villes auront ainsi la possibilité d’instaurer une taxe sur les logements vacants, dont 294 nouvelles communes situées dans des zones urbaines de plus de 50000 habitants. Vous pouvez retrouver l’ensemble des villes qui seront éligibles en 2024 dans notre article.

La taxe foncière va flamber

Mauvaise nouvelle pour les propriétaires ! La taxe foncière devrait flamber en 2024 puisque les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base de calcul à l’impôt foncier, devraient être revalorisées d’au moins 4% au 1er janvier prochain. Cette hausse spectaculaire s’explique par l’inflation qui a persisté à hauteur de 4% cette année, selon la dernière estimation provisoire de l’Insee. Une hausse des prix à la consommation qui affecte directement le taux de revalorisation des bases locatives cadastrales. Par conséquent, les propriétaires devraient voir le montant de la taxe foncière augmenter d’au moins 4% en 2024. Et ce, à condition que le conseil municipal de leur commune ne vote pas une hausse du taux d’imposition…

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel rabotés

Le dispositif Pinel, la star des mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, disparaîtra définitivement en 2025. Le gouvernement l’a confirmé en juin dernier, à l’occasion du rendu des conclusions du Conseil national de la refondation (CNR) Logement. Pour rappel, il s’agit d’un mécanisme d’incitation fiscale pour les acheteurs de logements neufs. En échange d’un engagement de location à un loyer plafonné sur 6, 9, voire 12 ans, une très forte réduction d’impôt est accordée au propriétaire du logement neuf, proportionnellement au nombre d’années de location. Il vous reste donc un an pour profiter du Pinel mais attention, les avantages fiscaux du mécanisme ont été rabotés dès janvier 2023, la réduction d’impôt étant passée à 10,5% du prix d’achat du bien pour un engagement du propriétaire de louer à un tarif plafonné pendant 6 ans (contre 12% initialement), à 15% pour un engagement de 9 ans (contre 18%), et à 17,5% pour un engagement de 12 ans (21% auparavant). Et ces réductions fiscales seront encore un peu plus rabotées en janvier 2024 (respectivement à 9%, 12% et 14%), avant la disparition définitive du mécanisme en 2025.

La réglementation des locations de courte durée devrait se durcir

Une proposition de loi transpartisane visant à «remédier aux déséquilibres du marché locatif» en zone tendue sera examinée par l’Assemblée nationale au début de l’année 2024. L’objectif de ce texte, porté par la députée Rennaise Annaïg Le Meur, est de favoriser les «locations classiques», de longue durée, en régulant mieux les meublés touristiques, notamment en zone tendue. Il prévoit notamment d’abaisser l’abattement fiscal sur les loyers perçus dont bénéficient les propriétaires de meublés touristiques. Actuellement, les loueurs qui proposent un bien classé en zone tendue sur une plateforme de type Airbnb profitent d’un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers perçus, contre 50% pour les meublés classiques et 30% pour les locations nues. ​​La proposition de loi prévoit d’aligner ce taux à 40% pour tous les types de logements, exception faite des gîtes ruraux, des maisons d’hôtes et des biens situés dans les stations de ski. A noter que le texte est soutenu par la première ministre Elisabeth Borne.

Bouleversement en vue de la fiscalité des locations touristiques, mais aussi de toutes les locations meublées ?

Source : https://www.boursier.com/patrimoine/immobilier/analyses/bouleversement-en-vue-de-la-fiscalite-des-locations-touristiques-mais-aussi-de-toutes-les-locations-meublees-8319.html

Par Olivier Cheilan Publié le 10/10/2023 à 16h54

Plusieurs amendements au PLF 2024 s’attaquent à la fois aux abattements fiscaux dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire mais aussi au régime réel spécifique à la location meublée.

Crédit photo © Caudwell

L’examen du projet de loi de finances (PLF) pour 2024 commence dès ce mardi avec la consultation en commission des amendements déposés sur la première partie (recettes). Les débats devant les députés débuteront ensuite le mardi 17 octobre à l’Assemblée nationale avec un premier vote qui a encore de grandes chances d’être rythmé fin octobre par un recours à l’article 49-3.

Les débats s’annoncent particulièrement animés autour de la fiscalité des locations saisonnières. Plusieurs amendements ont déjà été déposés et le nouveau ministre en charge du Logement, Patrice Vergriete s’est emparé du sujet en proposant « de ne plus les favoriser et d’aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides, avec un même abattement fiscal de 40% » (interview dans « Le Monde » le week-end dernier).

Parmi ces amendements au PLF 2024, on retrouve une proposition similaire du groupe Socialistes et apparentés, dont on sait qu’elle est partagée par d’autres courants politiques (groupe Écologiste, Les Républicains et Horizons et apparentés) qui ont déjà eu l’occasion de faire une suggestion commune.

Un seul abattement fiscal de 40%

Alors que les avantages fiscaux des locations touristiques contribuent à assécher le nombre de biens en location longue durée et à faire monter les prix, cet amendement vise à rééquilibrer le marché locatif en harmonisant, à un taux de 40%, les abattements fiscaux relatifs aux revenus des meublés touristiques sur ceux de la location de longue durée (dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire). Il exclut volontairement de son champ d’application les maisons d’hôtes, gites ruraux, les logements en stations de ski et d’alpinisme afin de ne pas venir déstabiliser une économie touristique indispensable au développement de nos territoires.

Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait donc de 71% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires fortement limité à 30.000 € contre 188.700€ actuellement.

Pour les meublés non classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait de 50% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires limité à 15.000 € contre 77.700€ actuellement. La différence de plafond entre ces deux régimes permettrait de conserver une incitation en faveur des logements classés afin d’accompagner la montée en gamme des logements destinés à la location de tourisme.

Amélioration de la fiscalité actuelle pour la location classique

Enfin, pour un logement en location longue durée classique, sous le régime microfoncier, le taux serait rehaussé de 30% à 40%, et le plafond de revenus de 15.000 € à 30.000€. Cette évolution marquerait donc une amélioration de la fiscalité actuelle pour encourager la location long terme et rééquilibrer le marché locatif, sachant que les bailleurs peuvent aussi utiliser le régime réel de déduction de leurs frais si celui-ci est plus avantageux.

La location meublée longue durée également menacée ?

Un autre amendement du groupe Socialistes et apparentés propose d’aller beaucoup plus loin en s’attaquant au régime réel simplifié qui est particulièrement favorable aux investisseurs effectuant des locations meublées en permettant de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour d’échapper à l’impôt. Ce statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est d’ailleurs pas propre à la location touristique, il s’applique à toute location meublée longue durée.

La niche fiscale des amortissements

L’amortissement se pratique sur des durées de 25 à 30 ans, aboutissant à des déductions annuelles de 3,3% à 4% de la valeur du bien. Le mobilier peut également être amorti sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 7 ans. Si un amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes. Les amortissements non utilisés sont d’ailleurs reportables indéfiniment, ce qui permet par exemple de compenser la période où la déductibilité des intérêts d’emprunt ne joue plus (une fois que le prêt a été remboursé). Bien que plus compliqué à appliquer que les abattements, ce statut est très utilisé par les investisseurs car il reste le plus avantageux.

Or cet amendement propose d’aligner les conditions du régime réel pour les locations meublées et nues. Autrement dit, les loueurs de meublés ne pourraient plus déclarer leurs revenus en bénéfices industriels et commerciaux et perdraient l’énorme avantage de la déduction des amortissements…

SCPI : beaucoup de messages rassurants au milieu d’une actualité inquiétante

Source : https://www.boursier.com/patrimoine/epargne/analyses/scpi-beaucoup-de-messages-rassurants-au-milieu-dune-actualite-inquietante-8225.html

Bon nombre de sociétés de gestion ont respecté la consigne de l’AMF de réaliser des expertises intermédiaires de leur patrimoine à mi-année et viennent d’en livrer des résultats rassurants.

Crédit photo © iStock

Il n’y a pas que des mauvaises nouvelles dans le petit monde des SCPI, marqué depuis cet été par des baisses retentissantes de valorisations de certains patrimoines de bureaux. Bon nombre de sociétés de gestion ne craignent pas les prochaines expertises de leur parc immobilier et se sentent donc à l’abri d’une baisse de prix des parts qui ont fait beaucoup de bruit cet été parmi les grands réseaux bancaires. Beaucoup ont d’ailleurs respecté la consigne de l’AMF de réaliser des expertises intermédiaires de leur patrimoine à mi-année et viennent d’en livrer des résultats rassurants.

Ces différences entre bonnes et mauvaises nouvelles sont bien sûr liées à la baisse des prix de l’immobilier tertiaire, principalement occasionnée par la forte hausse des taux, mais qui est loin de concerner tous les actifs avec la même ampleur. Pour résumer, les grands immeubles de bureaux à Paris et en Île-de-France sont clairement en première ligne, encore davantage quand il s’agit de bâtiments anciens. L’immobilier commercial, logistique ou l’hôtellerie sont beaucoup moins concernés. Des différences s’observent aussi entre les différents pays européens vers lesquels pas mal de SCPI se sont tournées récemment. On l’aura compris, les SCPI diversifiées s’en sortent donc beaucoup mieux.

Nouvelles conditions de marché et maintien des dividendes

Globalement, ces mêmes sociétés de gestion viennent de rassurer sur le maintien de leurs rendements 2023 et elles voient souvent les nouvelles conditions de marché, marquées par une baisse des prix des actifs à vendre dans un contexte d’arrêt des acquisitions financées par endettement et une chute des transactions sur fond de fort ralentissement de la collecte, comme des opportunités de se renforcer à bon prix pour préparer les rendements de demain…

Il y a aussi pas mal de petites SCPI récentes qui ont l’avantage de ne pas traîner des actifs vieillissants et d’être agiles en se positionnant sur des actifs de taille modeste où la moindre compétition des acheteurs est moins inflationniste. D’autres disposent encore d’une collecte soutenue qui permettra certainement de faire de bonnes affaires et de rester à l’abri de tout problème de liquidité car certaines SCPI commencent à avoir beaucoup de demandes de retrait à satisfaire.

Atland Voisin

« Le contexte aura des impacts différents en fonction des choix faits par les gérants ces dernières années », souligne par exemple le groupe Atland Voisin qui vise cette année des taux de distribution stabilisés à haut niveau : entre 5,20% et plus de 6% selon ses fonds. Surtout, Atland Voisin assure que les prix de parts de toutes ses SCPI resteront protecteurs du capital des associés, car significativement décotés par rapport aux valeurs de reconstitution anticipées. « Oui, nous anticipons une légère baisse des expertises fin 2023, et donc une légère baisse des valeurs de reconstitution. Mais elles resteront sensiblement supérieures aux prix de souscription ». Autrement dit, pas de baisse de prix des parts en vue, clarifie Atland Voisin.

Corum

De la même manière, le groupe Corum a récemment confié n’avoir aucune inquiétude sur la valeur de ses actifs et n’entend donc pas procéder à des expertises en cours d’année. Tous les objectifs annuels de distribution des SCPI Corum ont été confirmés. La SCPI Corum vient par ailleurs d’annoncer que ses acquisitions menées depuis le 1er janvier 2023 affichent un rendement moyen impressionnant de 9,60% au jour de leur achat. Dans ces conditions, on voit mal comment Corum Origin pourrait ne pas parvenir à largement dépasser, cette année encore, son objectif de taux de distribution de 6% (6,88% en 2022).

Altixia REIM

Aucune de baisse de prix en vue non plus pour Altixia REIM qui a réévalué les valeurs de reconstitution potentielles de ses SCPI Altixia Commerces et Altixia Cadence XII (diversifiée) au 30 juin et même au 31 décembre 2023. Altixia REIM assure ainsi que ces simulations confirment les valeurs de souscription et de retrait actuelles. Altixia Commerces souligne que sa stratégie d’acquisitions s’oriente principalement vers des actifs spécifiques qui ont démontré leur résilience au fil du temps, tels que les retails parks bien situés dans des zones commerciales dynamiques, les commerces en pied d’immeuble et les écoquartiers. Cette SCPI vise un rendement 2023 entre 5,25% et 5,50% et Altixia Cadence XII a ajusté son taux de distribution prévisionnel à 5,5%.

Les SCPI sans frais d’entrée

Tout semble aller très bien aussi pour les SCPI sans frais d’entrée Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live dont la forte collecte leur permet régulièrement, entre autres, de se positionner sur des niches de marché à l’étranger.

Remake Live

Remake Live fait d’ailleurs partie des SCPI à avoir augmenté récemment le prix de ses parts de 2% (au 1er juin 2023) en confiant au passage avoir décidé dès le second semestre 2022 de sortir du marché français qui, selon les gérants de cette jeune SCPI de déjà 300 millions d’euros de capitalisation, ne corrigeait pas suffisamment rapidement… Remake Live s’est même permis de relever son objectif annuel de taux de distribution, désormais estimé entre 7% et 7,5% (brut de fiscalité étrangère) contre 6,5% à 7,5% auparavant.

Novaxia Neo

Novaxia Neo vient d’annoncer un maintien du prix de ses parts à la suite d’expertises intermédiaires qui ont révélé une hausse de 2,8% de sa valeur de reconstitution. Son prix est désormais en légère décote de 2,3% par rapport à la valeur de reconstitution. Novaxia Neo a confirmé au passage son objectif d’un taux de distribution 2023 d’au moins 6%.

Iroko Zen

Quant à Iroko Zen, ses 83 immeubles viennent d’être expertisés à fin août 2023 et il nous a été confirmé que la valeur de reconstitution de la SCPI est stable et reste supérieure au prix des parts. Avec une collecte explosive, Iroko Zen vient d’acheter 5 nouveaux actifs en Irlande, aux Pays-Bas et en France affichant des taux de rendement compris entre 6,78% et 8,44%. De quoi confirmer avec confiance un objectif de taux de distribution annuel d’au moins 6,50%, avec même une marge pour faire un peu mieux.

Epsilon

De la même manière, les gérants de la petite SCPI Epsilon 360° à commission de souscription réduite (5%) soulignent que le marché des SCPI est désormais à deux vitesses. « D’un côté, certains véhicules – en particulier, certains « gros porteurs » du marché – sont boudés par les investisseurs, qui considèrent probablement que leur rendement est devenu insuffisamment attractif comparé à d’autres produits de rendement. Par ailleurs, des baisses de valeur commencent à être actées, soit parce que ces véhicules ont beaucoup collecté (et donc acheté) lorsque les prix étaient au sommet, et/ou parce qu’ils sont encore trop exposés à des actifs jugés aujourd’hui  » hors du coup » comme les bureaux franciliens ancienne génération par exemple. La sanction est d’autant plus dure que la faiblesse de leur collecte empêche actuellement ces fonds d’acquérir de nouveaux actifs aux nouvelles conditions de marché. De l’autre côté, certains véhicules continuent de collecter de manière saine, voire, dans certains cas, accélèrent ». Epsilon 360° en fait partie et vise un de taux de distribution de 6,25% sur l’exercice 2023 après 6,08% en 2022 pour sa première année d’existence. Epsilon 360° a par ailleurs rassuré sur l’absence de risque de dévalorisation du prix de ses parts grâce à une valeur de reconstitution nettement supérieure.

Sofidy

Sofidy insiste sur la gestion « prudente et raisonnée » de ses SCPI dans les phases réentes de montée importante des prix de l’immobilier, leur permettant aujourd’hui d’afficher un profil de patrimoine résilient. Dans ses conditions, la campagne d’expertises immobilières menée à mi- année sur un échantillon représentatif de plus de 30% du portefeuille immobilier de Sofidy n’a fait ressortir qu’une légère baisse des valorisations de -2% en tendance annuelle. « Cette bonne résilience du patrimoine de nos fonds s’explique probablement en partie par sa forte granularité et la surpondération des actifs de commerce dont les valeurs résistent bien dans le contexte actuel », explique la société de gestion.

Alderan

La société de gestion Alderan a procédé à une révision du calcul de la valeur de reconstitution de sa SCPI Activimmo, entièrement spécialisée dans les entrepôts logistiques et locaux d’activités. Ici aussi, le résultat est rassurant puisque cette révision intermédiaire a confirmé que la valeur de reconstitution était proche du prix de la part, avec même une très légère décote. Les gérants d’Activimmo soulignent avoir préféré freiner leurs achats fin 2022 face à des valorisations jugées excessives avant de profiter de prix plus modérés ces derniers mois et confirment au passage leur objectif de servir cette année le même revenu qu’en 2022, ce qui reviendrait à maintenir un taux de distribution de 5,5%.

Advenis REIM

Advenis REIM a réalisé au 30 juin 2023, une évaluation du portefeuille immobilier de ses SCPI Eurovalys et Elialys, et peut ainsi confirmer que les prix de souscription des SCPI Eurovalys et Elialys, ne seront pas révisés. Sans préfigurer de l’évolution future des économies européennes, Advenis REIM considère que sa gestion immobilière dynamique, au plus près des actifs, combinée à la qualité de son portefeuille immobilier compenseront à moyen et long terme l’impact des tensions actuelles sur les marchés immobiliers. Eurovalys et Elialys visent cette année des taux de distribution comparables à 2022 (4,57% pour Eurovalys et 5,39% pour Elialys).

Sogenial

On pourrait également citer Sogenial et sa SCPI diversifiée Cœur de Régions, investie uniquement dans les régions françaises. Sa collecte reste très soutenue et l’objectif de taux de distribution 2023 supérieur à 6% vient d’être confirmé. Sans oublier que son prix de souscription a encore été majoré (+0,93% en décembre 2022 et +0,77% le 1er juillet 2023).

Sélectivité

« La SCPI est avant tout un placement de long terme dont la promesse est de vous verser une rente nette de tous frais et de toutes contraintes d’un investissement locatif. La plus-value n’est que la cerise sur le gâteau. Il faudra être particulièrement sélectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier qu’en immobilier les menaces créent aussi de nouvelles opportunités », soulignait cet été Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des Placements, une plateforme de conseil sur les SCPI.

Par Olivier Cheilan Publié le 10/08/2023 à 16h44, mis à jour le 12/09/2023 à 15h23

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Les annonces de location entre particuliers

A partir du 1er juillet prochain, les particuliers devront obligatoirement mentionner un certain nombre d’informations dans leurs annonces de location.

Source : Magazine Le Particulier N°1194 – Juin 2022