SCPI : beaucoup de messages rassurants au milieu d’une actualité inquiétante
Bon nombre de sociétés de gestion ont respecté la consigne de l’AMF de réaliser des expertises intermédiaires de leur patrimoine à mi-année et viennent d’en livrer des résultats rassurants.
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Il n’y a pas que des mauvaises nouvelles dans le petit monde des SCPI, marqué depuis cet été par des baisses retentissantes de valorisations de certains patrimoines de bureaux. Bon nombre de sociétés de gestion ne craignent pas les prochaines expertises de leur parc immobilier et se sentent donc à l’abri d’une baisse de prix des parts qui ont fait beaucoup de bruit cet été parmi les grands réseaux bancaires. Beaucoup ont d’ailleurs respecté la consigne de l’AMF de réaliser des expertises intermédiaires de leur patrimoine à mi-année et viennent d’en livrer des résultats rassurants.
Ces différences entre bonnes et mauvaises nouvelles sont bien sûr liées à la baisse des prix de l’immobilier tertiaire, principalement occasionnée par la forte hausse des taux, mais qui est loin de concerner tous les actifs avec la même ampleur. Pour résumer, les grands immeubles de bureaux à Paris et en Île-de-France sont clairement en première ligne, encore davantage quand il s’agit de bâtiments anciens. L’immobilier commercial, logistique ou l’hôtellerie sont beaucoup moins concernés. Des différences s’observent aussi entre les différents pays européens vers lesquels pas mal de SCPI se sont tournées récemment. On l’aura compris, les SCPI diversifiées s’en sortent donc beaucoup mieux.
Nouvelles conditions de marché et maintien des dividendes
Globalement, ces mêmes sociétés de gestion viennent de rassurer sur le maintien de leurs rendements 2023 et elles voient souvent les nouvelles conditions de marché, marquées par une baisse des prix des actifs à vendre dans un contexte d’arrêt des acquisitions financées par endettement et une chute des transactions sur fond de fort ralentissement de la collecte, comme des opportunités de se renforcer à bon prix pour préparer les rendements de demain…
Il y a aussi pas mal de petites SCPI récentes qui ont l’avantage de ne pas traîner des actifs vieillissants et d’être agiles en se positionnant sur des actifs de taille modeste où la moindre compétition des acheteurs est moins inflationniste. D’autres disposent encore d’une collecte soutenue qui permettra certainement de faire de bonnes affaires et de rester à l’abri de tout problème de liquidité car certaines SCPI commencent à avoir beaucoup de demandes de retrait à satisfaire.
Atland Voisin
« Le contexte aura des impacts différents en fonction des choix faits par les gérants ces dernières années », souligne par exemple le groupe Atland Voisin qui vise cette année des taux de distribution stabilisés à haut niveau : entre 5,20% et plus de 6% selon ses fonds. Surtout, Atland Voisin assure que les prix de parts de toutes ses SCPI resteront protecteurs du capital des associés, car significativement décotés par rapport aux valeurs de reconstitution anticipées. « Oui, nous anticipons une légère baisse des expertises fin 2023, et donc une légère baisse des valeurs de reconstitution. Mais elles resteront sensiblement supérieures aux prix de souscription ». Autrement dit, pas de baisse de prix des parts en vue, clarifie Atland Voisin.
Corum
De la même manière, le groupe Corum a récemment confié n’avoir aucune inquiétude sur la valeur de ses actifs et n’entend donc pas procéder à des expertises en cours d’année. Tous les objectifs annuels de distribution des SCPI Corum ont été confirmés. La SCPI Corum vient par ailleurs d’annoncer que ses acquisitions menées depuis le 1er janvier 2023 affichent un rendement moyen impressionnant de 9,60% au jour de leur achat. Dans ces conditions, on voit mal comment Corum Origin pourrait ne pas parvenir à largement dépasser, cette année encore, son objectif de taux de distribution de 6% (6,88% en 2022).
Altixia REIM
Aucune de baisse de prix en vue non plus pour Altixia REIM qui a réévalué les valeurs de reconstitution potentielles de ses SCPI Altixia Commerces et Altixia Cadence XII (diversifiée) au 30 juin et même au 31 décembre 2023. Altixia REIM assure ainsi que ces simulations confirment les valeurs de souscription et de retrait actuelles. Altixia Commerces souligne que sa stratégie d’acquisitions s’oriente principalement vers des actifs spécifiques qui ont démontré leur résilience au fil du temps, tels que les retails parks bien situés dans des zones commerciales dynamiques, les commerces en pied d’immeuble et les écoquartiers. Cette SCPI vise un rendement 2023 entre 5,25% et 5,50% et Altixia Cadence XII a ajusté son taux de distribution prévisionnel à 5,5%.
Les SCPI sans frais d’entrée
Tout semble aller très bien aussi pour les SCPI sans frais d’entrée Novaxia Neo, Iroko Zen et Remake Live dont la forte collecte leur permet régulièrement, entre autres, de se positionner sur des niches de marché à l’étranger.
Remake Live
Remake Live fait d’ailleurs partie des SCPI à avoir augmenté récemment le prix de ses parts de 2% (au 1er juin 2023) en confiant au passage avoir décidé dès le second semestre 2022 de sortir du marché français qui, selon les gérants de cette jeune SCPI de déjà 300 millions d’euros de capitalisation, ne corrigeait pas suffisamment rapidement… Remake Live s’est même permis de relever son objectif annuel de taux de distribution, désormais estimé entre 7% et 7,5% (brut de fiscalité étrangère) contre 6,5% à 7,5% auparavant.
Novaxia Neo
Novaxia Neo vient d’annoncer un maintien du prix de ses parts à la suite d’expertises intermédiaires qui ont révélé une hausse de 2,8% de sa valeur de reconstitution. Son prix est désormais en légère décote de 2,3% par rapport à la valeur de reconstitution. Novaxia Neo a confirmé au passage son objectif d’un taux de distribution 2023 d’au moins 6%.
Iroko Zen
Quant à Iroko Zen, ses 83 immeubles viennent d’être expertisés à fin août 2023 et il nous a été confirmé que la valeur de reconstitution de la SCPI est stable et reste supérieure au prix des parts. Avec une collecte explosive, Iroko Zen vient d’acheter 5 nouveaux actifs en Irlande, aux Pays-Bas et en France affichant des taux de rendement compris entre 6,78% et 8,44%. De quoi confirmer avec confiance un objectif de taux de distribution annuel d’au moins 6,50%, avec même une marge pour faire un peu mieux.
Epsilon
De la même manière, les gérants de la petite SCPI Epsilon 360° à commission de souscription réduite (5%) soulignent que le marché des SCPI est désormais à deux vitesses. « D’un côté, certains véhicules – en particulier, certains « gros porteurs » du marché – sont boudés par les investisseurs, qui considèrent probablement que leur rendement est devenu insuffisamment attractif comparé à d’autres produits de rendement. Par ailleurs, des baisses de valeur commencent à être actées, soit parce que ces véhicules ont beaucoup collecté (et donc acheté) lorsque les prix étaient au sommet, et/ou parce qu’ils sont encore trop exposés à des actifs jugés aujourd’hui » hors du coup » comme les bureaux franciliens ancienne génération par exemple. La sanction est d’autant plus dure que la faiblesse de leur collecte empêche actuellement ces fonds d’acquérir de nouveaux actifs aux nouvelles conditions de marché. De l’autre côté, certains véhicules continuent de collecter de manière saine, voire, dans certains cas, accélèrent ». Epsilon 360° en fait partie et vise un de taux de distribution de 6,25% sur l’exercice 2023 après 6,08% en 2022 pour sa première année d’existence. Epsilon 360° a par ailleurs rassuré sur l’absence de risque de dévalorisation du prix de ses parts grâce à une valeur de reconstitution nettement supérieure.
Sofidy
Sofidy insiste sur la gestion « prudente et raisonnée » de ses SCPI dans les phases réentes de montée importante des prix de l’immobilier, leur permettant aujourd’hui d’afficher un profil de patrimoine résilient. Dans ses conditions, la campagne d’expertises immobilières menée à mi- année sur un échantillon représentatif de plus de 30% du portefeuille immobilier de Sofidy n’a fait ressortir qu’une légère baisse des valorisations de -2% en tendance annuelle. « Cette bonne résilience du patrimoine de nos fonds s’explique probablement en partie par sa forte granularité et la surpondération des actifs de commerce dont les valeurs résistent bien dans le contexte actuel », explique la société de gestion.
Alderan
La société de gestion Alderan a procédé à une révision du calcul de la valeur de reconstitution de sa SCPI Activimmo, entièrement spécialisée dans les entrepôts logistiques et locaux d’activités. Ici aussi, le résultat est rassurant puisque cette révision intermédiaire a confirmé que la valeur de reconstitution était proche du prix de la part, avec même une très légère décote. Les gérants d’Activimmo soulignent avoir préféré freiner leurs achats fin 2022 face à des valorisations jugées excessives avant de profiter de prix plus modérés ces derniers mois et confirment au passage leur objectif de servir cette année le même revenu qu’en 2022, ce qui reviendrait à maintenir un taux de distribution de 5,5%.
Advenis REIM
Advenis REIM a réalisé au 30 juin 2023, une évaluation du portefeuille immobilier de ses SCPI Eurovalys et Elialys, et peut ainsi confirmer que les prix de souscription des SCPI Eurovalys et Elialys, ne seront pas révisés. Sans préfigurer de l’évolution future des économies européennes, Advenis REIM considère que sa gestion immobilière dynamique, au plus près des actifs, combinée à la qualité de son portefeuille immobilier compenseront à moyen et long terme l’impact des tensions actuelles sur les marchés immobiliers. Eurovalys et Elialys visent cette année des taux de distribution comparables à 2022 (4,57% pour Eurovalys et 5,39% pour Elialys).
Sogenial
On pourrait également citer Sogenial et sa SCPI diversifiée Cœur de Régions, investie uniquement dans les régions françaises. Sa collecte reste très soutenue et l’objectif de taux de distribution 2023 supérieur à 6% vient d’être confirmé. Sans oublier que son prix de souscription a encore été majoré (+0,93% en décembre 2022 et +0,77% le 1er juillet 2023).
Sélectivité
« La SCPI est avant tout un placement de long terme dont la promesse est de vous verser une rente nette de tous frais et de toutes contraintes d’un investissement locatif. La plus-value n’est que la cerise sur le gâteau. Il faudra être particulièrement sélectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier qu’en immobilier les menaces créent aussi de nouvelles opportunités », soulignait cet été Raphaël Oziel, fondateur de La Boutique des Placements, une plateforme de conseil sur les SCPI.
Par Olivier Cheilan Publié le 10/08/2023 à 16h44, mis à jour le 12/09/2023 à 15h23
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