Le Parlement européen vient de voter une directive obligeant les propriétaires occupants de rénover leur logement énergivore avant de le vendre.
L’étau énergétique se resserre autour des propriétaires. Ceux qui possèdent un logement énergivore (classé F ou G sur le Diagnostic de performance énergétique) ne peuvent pas le louer s’ils ne le rénovent pas, selon la loi Climat et résilience. Pour l’heure, le gouvernement a exonéré les propriétaires occupants de cette contrainte. Mais l’Union européenne en a décidément autrement. Le Parlement européen a voté mardi une directive inédite, les obligeant à rénover leur passoire thermique dès lors que les propriétaires décident de la vendre.
Les logements classés F et G devront avoir la note E d’ici 2030 et D, dès 2033. À défaut, le vendeur subirait une décote – qui n’a pas encore été définie – équivalente au montant des travaux que devra réaliser l’acheteur. À noter que ces contraintes entreraient en vigueur trois ans plus tôt pour les bâtiments non résidentiels (bureaux, commerces…) et publics. Ce calendrier paraît moins exigeant que celui imposé par la France où l’interdiction a démarré dès le 1er janvier 2023 et se poursuit en 2025, puis 2028 et se conclut en 2034. Mais, contrairement au gouvernement français, la directive européenne a décidé de s’attaquer aux propriétaires occupants. Quid des logements neufs? Ils devront être à émission nulle dès 2028, et même dès 2026 pour les bâtiments publics.
«Contresens économique, social et écologique»
Cette décision du Parlement européen a fait grand bruit et a provoqué le coup de gueule du chef de file des Républicains au Parlement européen. «La directive européenne sur la rénovation énergétique des bâtiments constitue un contresens économique, social et même écologique très inquiétant», a déclaré François-Xavier Bellamy qui reconnaît, dans L’Opinion, que «ce n’est pas bien de louer une passoire thermique, mais c’est autre chose, quand on est propriétaire, de ne plus pouvoir y habiter». Le texte, adopté par 343 voix pour, 216 contre et 78 absentions, va désormais être négocié avec le Conseil de l’Union européenne représentant les États membres et pourrait être adouci, comme l’espèrent ses détracteurs.
Alors que les taux immobiliers ne cessent de grimper, acheter un appartement en nue-propriété est un moyen de payer moins cher. En revanche, il n’est pas possible de profiter tout de suite du bien.
Acquérir un appartement en nue-propriété pourrait être le nouveau moyen d’investir dans le neuf. En optant pour ce type d’achat, il est possible de payer un logement moitié moins cher, mais avec une contrepartie : acheter aujourd’hui, mais devoir attendre pendant des années avant de pouvoir en profiter. Jean-Paul Alves, 52 ans, cherchait depuis longtemps un bon investissement pour sa retraite. Le prix de l’appartement parisien qu’il a acheté s’élève à 673 000 euros au lieu de 965 000 euros.
Impossible d’habiter dans son appartement pendant 15 ans.
Il a ainsi payé son logement 30% moins cher que sa valeur. Toutefois, Jean-Paul Alves n’est aujourd’hui que nu-propriétaire de son 90 mètres carrés. Il est donc impossible pour lui d’y habiter ou de le louer pour une durée de 15 ans. « Le principe, c’est que l’usufruit, qui est le droit de percevoir ces loyers, est confié à un bailleur institutionnel qui va gérer cet appartement pendant 15 ans », explique Nadir Benabed, directeur associé de Catella Patrimoine. Sur le long-terme, la nue-propriété peut être une bonne affaire. Par exemple, aucun frais d’entretien n’est à assurer sur l’appartement, et l’acheteur n’a pas à payer la taxe foncière, ni d’impôt sur le revenu, comme aucun loyer n’est touché par l’acquéreur.
Propriétaires, avez-vous bien pensé à remplir la nouvelle déclaration sur vos biens immobiliers ? La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) demande désormais à tous les propriétaires, par le biais de l’onglet « Mes Biens Immobiliers » disponible dans leur espace personnel impots.gouv, de déclarer les personnes occupant les logements. Le site service-public.fr explique que cela doit permettre de « déterminer précisément les propriétaires encore redevables de la taxe d’habitation (résidence secondaire, logement locatif) ou de la taxe sur les logements vacants ».
Selon la DGFIP, « au plan national, ce sont 34 millions de propriétaires qui sont concernés par cette nouvelle déclaration pour 73 millions de locaux ». De nombreux propriétaires ont l’impression de redonner à l’administration des informations qu’elle possède déjà. Mais la DGFiP explique que « les informations connues de l’administration sont préremplies dans votre espace sécurisé sur impots.gouv.fr. Si elles sont incorrectes ou incomplètes, vous devez les corriger. Après cette première déclaration, seuls les changements de situation devront être signalés. »
Une déclaration à faire aussi pour la résidence principale
Ainsi, en se rendant dans son espace « Biens immobiliers » sur le site des impôts, on voit effectivement que les déclarations sont pré-remplies. Si le propriétaire est d’accord avec les informations, il n’a qu’à cliquer sur « aucun changement. » En revanche, il peut déclarer une « nouvelle situation » en cas d’erreur. Vous pouvez également envoyer une réclamation à votre service des impôts via votre messagerie sécurisée en signalant l’erreur constatée.
La déclaration concerne donc tout le monde, même si vous êtes propriétaire d’un seul bien et que ce dernier est votre résidence principale. Cela ne signifie pas que vous devrez payer une taxe. « Les taxes d’habitation sur les résidences secondaires et sur les logements vacants sont maintenues, mais aucune autre taxe n’est instaurée », assure ainsi la DGFiP.
Location ponctuelle ou à l’année, mise à disposition gratuite… que déclarer ?
Si vous avez un bien en location, plusieurs cas de figure peuvent se présenter à vous. Dans le cas où le logement est sur une plateforme comme Airbnb, et loué seulement quelques semaines par an, vous pouvez le déclarer sur votre espace personnel. La DGFiP explique que « la location saisonnière est proposée dans le parcours « loué ». Seule la date de début de location saisonnière est demandée et l’identification des différents locataires n’est pas requise. »
En revanche, si vous êtes un propriétaire bailleur avec un locataire à l’année, vous devrez le déclarer, et ce même si votre bien est en gestion locative dans une agence immobilière. « La déclaration des situations d’occupation incombe aux propriétaires », indique la DGFiP, qui confirme aussi à MoneyVox que « dans le cas ou la location se fait à titre gratuit, le parcours déclaratif s’adapte en fonction des cas. Le but est de savoir qui occupe le logement afin d’établir correctement l’imposition le cas échéant. »
Garage, parking, piscine… les dépendances concernées
La démarche est à effectuer pour les locaux d’habitation, mais également pour leurs dépendances. « Vous devez effectuer une déclaration pour tous vos locaux dont vos dépendances, confirme la DGFiP. Si celles-ci constituent un même lot avec votre maison ou votre appartement, vous avez la possibilité de réaliser une déclaration unique dans le cadre de votre parcours déclaratif. » Garage, parking, cave, cellier, buanderie… autant de pièces qui peuvent faire l’objet d’une déclaration.
Quels risques en cas de non-déclaration ?
Vous avez donc jusqu’au 30 juin 2023 pour remplir cette déclaration, depuis votre espace personnel impots.gouv ou par téléphone au au 0 809 401 401 (service gratuit + prix d’un appel), du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19h. « En cas de non-déclaration, d’erreur, d’omission ou de déclaration incomplète, une amende d’un montant forfaitaire de 150 euros par local pourra être appliquée », déclare le ministère, qui assure cependant qu’il y « aura des relances dans un premier temps et une certaine bienveillance. »
Le projet de loi de finances rectificative pour 2022 prévoit de doubler le plafond d’imputation des déficits fonciers, en cas de travaux de rénovation énergétique réalisés dans un bien loué d’ici fin 2025. Explications.
Jusqu’à 21 400 de déficit déductible
Les propriétaires qui donnent en location un logement vide doivent déclarer leurs loyers en tant que revenus fonciers. Lorsqu’ils relèvent du régime microfoncier, le fisc applique un abattement de 30 % sur les loyers déclarés, et les 70 % restants sont soumis au barème de l’impôt (et à 17,2 % de prélèvements sociaux). Lorsqu’ils relèvent du régime réel d’imposition, ils doivent déduire leurs charges foncières non récupérables auprès des locataires pour leur montant réel : frais de gestion, assurance, taxe foncières, charges de copropriété, travaux d’entretien et d’amélioration, intérêts et frais d’emprunt, etc…
Lorsque les charges à déduire dépassent les loyers déclarés, un déficit foncier est constaté. La part de ce déficit non lié à la déduction des intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir le bien loué (ou y réaliser des travaux) est alors déductible des autres revenus imposables du foyer à hauteur de 10 700 €. Par ailleurs, la part excédentaire du déficit (et celle liée aux intérêts d’emprunt) est déductible des revenus fonciers perçus par le foyer au cours des dix années suivantes.
Le projet de loi de finances rectificative pour 2022 propose de doubler le plafond du déficit foncier imputable sur les autres revenus imposables du foyer. Celui-ci passerait ainsi de 10 700 € à 21 400 €. La mesure serait toutefois réservée aux propriétaires d’un logement loué qualifié de passoire thermique, qui font réaliser des travaux pour améliorer ses performances énergétiques.
Lutter contre les passoires thermiques
Seuls les propriétaires d’un logement loué qui a une mauvaise classe énergétique (lettre E, F ou G du diagnostic de performance énergétique – DPE) pourront bénéficier du doublement du déficit imputable. Ils devront en outre faire réaliser des travaux de rénovation par un professionnel qui permettent au bien d’obtenir une meilleure classe énergétique (lettre A, B, C ou D). Les travaux à réaliser et les justificatifs à produire seront définis ultérieurement par décret.
La mesure sera aussi conditionnée au paiement des travaux entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Les travaux payés après n’en profiteront pas, même s’ils ont été réalisés entre 2023 et 2025. Le projet de loi précise aussi que seules les dépenses pour lesquelles un devis aura été accepté à partir du 5 novembre 2022 seront concernées. Si vous avez fait réalisé un devis de travaux de rénovation thermique d’un logement loué avant cette date, vous devez donc le refaire pour profiter de la mesure.
La réduction d’impôt à taux plein sera maintenue pour les appartements Pinel+.
Le dispositif fiscal d’investissement locatif Pinel évolue en 2023. Les taux de réduction d’impôt qui étaient de 12%, 18% et 21% (en métropole) jusqu’à la fin 2022 pour des engagements de location de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ramenés en 2023 à 10,5%, 15% et 17,5%. Ils seront encore réduits en 2024 à 9%, 12% et 14%.
En 2023, pour l’investissement dans un appartement neuf payé 300.000 € (le plafond annuel), la réduction d’impôt totale (17,5%) sera au maximum de 52.500 € si ce bien est loué pendant 12 ans contre 63.000 € jusqu’à fin 2022. En 2024, cet avantage fiscal descendra à 42.000 € (14%).
Pinel+
Pendant cette période transitoire de 2023 à 2024, la réduction d’impôt à taux plein du Pinel sera néanmoins maintenue pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou pour les appartements justifiant à la fois de normes environnementales exemplaires et respectant plusieurs critères de qualité d’usage. On parlera alors de “Pinel+” pour les appartements dotés d’une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.
Ces surfaces minimales semblent aujourd’hui assez proches des surfaces moyennes construites même si certains programmes orientés vers une clientèle d’investisseurs locatifs privilégient des surfaces plus compactes pour une meilleure rentabilité finale. Des logements qui devront aussi disposer systématiquement d’un balcon et d’une double exposition à partir du T3.
Haute performance énergétique
Quant aux normes environnementales des Pinel+, elles devront aller plus loin que la nouvelle réglementation RE2020 entrée en vigueur pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022 en anticipant les normes du jalon prévu pour 2025.
A l’arrivée, ces logements Pinel+ coûteront un peu plus cher aux investisseurs pour des loyers identiques à surface comparable (soumis aux mêmes plafonds qu’aujourd’hui) mais leur qualité de construction et leur haute performance énergétique en feront un bon investissement patrimonial. Le Pinel + pourra également être privilégié pour des projets où l’investisseur souhaite récupérer son appartement après l’extinction de l’avantage fiscal (6, 9 ou 12 ans de détention) ou le transmettre.
Le seuil maximal de consommation d’énergie finale d’un logement est fixé à 450 kWh/m² à compter du 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine. Le critère de performance énergétique (DPE) qui établit si un logement est décent a été modifié en ce sens par un décret paru au Journal officiel le 13 janvier 2021.
À compter du 1er janvier 2023, un logement sera qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement…), estimée par le DPE et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, sera inférieure à 450 kWh/m² en France métropolitaine.
Les logements les plus énergivores, dont la consommation d’énergie dépasse cette valeur, ne pourront plus être proposés à la location.
Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)
Textes de loi et références
Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
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